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부동산임대업·부동산매매업 법인설립 Q&A 9가지

Published by 헬프미 on

1인법인, 가족법인으로 부동산 투자를 생각하시나요? 
부동산매매업·부동산임대업 법인을 설립할 때 자주하시는 질문 9 가지를 준비했습니다. 

 

1. 자본금 제한이 있나요?

1.1. 부동산임대업·매매업

부동산임대업, 부동산매매업은 자본금 제한이 없어 100 원부터 자본금을 설정할 수 있습니다. 자본금이 많으면 재무구조가 건실해 보이고 대출에 유리하다는 장점이 있으나, 자본금보다 순자산이 줄어 자본 잠식 상태가 되면 오히려 기업 평가에 마이너스가 됩니다. 따라서 처음 법인을 설립하신다면 자본금을 적게 잡아 가볍고 융통성 있게 운영하시는 것을 추천드립니다. 실무상 100만 원 ~ 1,000만 원 사이로 자본금을 설정합니다.

1.2. 부동산 관련 업종 

부동산 관련 업종 중 최저자본금 제한이 있는 업종은 대표적으로 아래와 같습니다. 최저자본금 제한이 있는 업종은 대부분 관련 법령에서 정한 전문 인력, 사무실 등을 갖추어 별도의 등록 절차를 거쳐야 한다는 점을 유념해주세요. 

업 종 최저자본금 비 고
실내건축공사업 2억 원
주택임대관리업 1억 5,000만 원 자기관리형
1억 원 위탁관리형
부동산개발업 3억 원

*업종별 상세 등록 요건은 관할 세무서로 문의 부탁드립니다. 

2. 자택에서 설립 가능한가요?

부동산임대업, 부동산매매업은 자택을 본점 주소로 지정할 수 있습니다. 

3. 법인 주소가 중과세와 관계있나요?

3.1. 법인 설립시 

과밀억제권역 내에 본점 주소를 지정하면 법인설립 시 납부해야 하는 등록면허세 기타 공과금이 3배 중과됩니다. 일부 업종은 중과세가 면제되나 부동산매매업·임대업은 중과세 면제 업종이 아닙니다. 따라서 중과세를 피하려면 본점 주소를 과밀억제권역 외로 지정하셔야 합니다. 

3.2. 부동산 취득시 

과밀억제권역에 설립한 법인이 설립한지 5년 내에 과밀억제권역 소재 부동산을 취득하면 부동산의 용도를 불문하고 취득세가 중과됩니다. 따라서 과밀억제권역 외 지역에 법인을 설립하거나, 과밀억제권역에 설립한지 5년이 넘었다면 과밀억제권역 소재 부동산을 취득하더라도 취득세 중과를 피할 수 있습니다. 

단, 대표이사의 주소지와 본점 주소가 사회통념상 출퇴근하기 힘든 거리라면 중과세 회피를 위해 법인을 형식적으로 설립한 것으로 보아 세무 조사를 나올 수 있습니다. 따라서 평소에 해당 사무실에서 실제로 법인 운영을 했음을 증빙할 수 있는 자료를 잘 모아두셔야 합니다. 

예를 들어 대표이사의 주소지는 서울인데 본점 주소는 부산인 경우, 세무 당국이 대표이사의 주소지를 실제 사업장으로 간주하고 부동산 취득세를 중과할 수 있습니다. 

과밀억제권역은 아래와 같습니다. 

과밀억제권역

서울특별시 전체

경기도 일부

해당지역 – 의정부시,구리시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시, 남양주시의 일부 지역(호평동, 평내동, 금곡동, 일패동, 삼패동, 가운동, 수석동, 지금동, 도농동, 다산동)

인천광역시 일부

제외지역 – 강화군, 옹진군, 송도국제도시, 영종국제도시, 청라국제도시, 남동국가산업단지, 서구 일부 지역(대곡동, 불노동, 마전동, 금곡동, 오류동, 왕길동, 당하동, 원당동)

*비상주 사무실 설립 혜택

부동산임대업·매매업 법인은 실무상 비상주 사무실에서 법인을 설립하는 경우가 많습니다. 비과밀억제권역에 위치한 비상주 사무실에 법인을 설립하면 사업장 임대료를 최대한 절감하면서 중과세를 피할 수 있기 때문입니다. 

헬프미에서 부동산 법인을 설립하시면 비과밀권역(김포)의 비상주 사무실 ‘더웨이투‘를 할인된 가격으로 이용하실 수 있습니다. 

4. 설립한지 5년 넘은 휴면법인을 인수하면 중과세를 피할 수 있나요?

과밀억제권역 내에 설립한지 5년이 넘은 법인 중 오랜 기간 영업 활동을 하지 않아 휴면 상태가 된 법인을 인수하면 취득세 중과세를 피할 수 있냐는 문의를 종종 주십니다. 

과거에는 이런 방법이 가능했으나, 현재는 관련 법이 개정되어 휴면법인은 5년이 경과한 것으로 인정하지 않고 인수한 시점에 신규 설립한 것으로 간주합니다. 따라서 이 경우에도 취득세 중과세를 피할 수 없습니다. 

5. 등기부 목적은 어떻게 기재하나요?

5.1. 기재 방법 

추상적인 목적은 등기 신청이 반려되므로 최대한 구체적으로 목적을 기재하셔야 합니다. 

부동산업 (X)

부동산 임대업 및 전대업 (O)

주택 임대업, 비주거용 부동산 임대업 (O)

부동산 자문 및 컨설팅업 (O)

5.2. 목적 예시 

사업자등록증에 기재할 업종은 등기부에 기재한 목적 중에서 선택할 수 있습니다. 따라서 당장 영업할 업종이 아니라도 미리 등기부에 기재할 수 있습니다. 일반적으로 등기부상 목적은 10개 내외로 기재합니다. 

부동산 관련 목적 예시는 아래와 같습니다. 

부동산 관련 목적
  • 부동산자문및 컨설팅업
  • 부동산 투자 자문업
  • 부동산 개발업
  • 부동산 관리업
  • 부동산 분양업
  • 부동산 분양대행업
  • 주택건설업
  • 임대주택건설업
  • 주택의 건설, 매매 및 임대업
  • 부동산 시행업 
  • 부동산 매매업
  • 부동산 임대업
  • 부동산전대업
  • 부동산 개발 및 공급업
  • 주거용 건물 개발 및 공급업
  • 비주거용 건물 개발 및 공급업
  • 기타 부동산 개발 및 공급업
  • 위 각호에 관련되는 부대사업일체

6. 부동산중개업을 목적으로 할 수 있나요?

6.1. 부동산중개법인 조건을 갖춘 경우 

부동산중개법인은 자본금이 5,000만 원 이상이어야 하며, 대표이사와 일정 비율 이상의 이사가 반드시 공인중개사여야 합니다. 또한 주거용이 아닌 사무용 건물에 본점을 두어야 합니다.

부동산중개법인 조건을 갖추었다면 부동산중개업을 법인의 주된 목적으로 할 수 있습니다. 단, 부동산중개법인은 법으로 정해진 업무만 영위해야 하며 겸업제한으로 부동산매매업을 할 수 없습니다. 부동산임대업은 유권해석에 따라 가능하다고 보는 경우도 있으나, 부정적으로 보는 해석도 있다는 점 참고 부탁드립니다. 

부동산중개법인을 설립하시려면 아래 링크를 참고해주세요. 

부동산중개업 법인설립의 모든 것

6.2. 부동산중개법인 조건을 갖추지 못한 경우

부동산중개법인 조건을 갖추지 못했다면 법인 목적에 부동산중개업을 기재할 수 없습니다. 

7. 부동산을 소유해야 임대업 등록 가능한가요?

7.1. 법인명의 부동산 필요

설립등기할 때는 제한 없이 매매업과 임대업 모두 법인 목적으로 등기할 수 있습니다. 문제는 사업자등록 단계입니다. 부동산매매업은 소유 부동산이 없어도 사업자등록을 할 수 있습니다. 그러나 부동산임대업은 법인 명의의 부동산을 소유하고 있어야 사업자등록을 할 수 있습니다.

7.2. 임대업 등록 방법

처음 법인을 설립한다면 당연히 법인 명의의 부동산이 없습니다. 이 경우 임대업 사업자등록을 하는 방법은 아래와 같습니다.

  • 방법 1) 설립등기 후 사업자등록 전에 부동산 취득하고 임대업 포함하여 사업자등록
  • 방법 2) 사업자등록까지 완료 후 부동산 취득하고 사업자등록 변경 (임대업 추가)

설립등기 후 사업자등록을 신청해야 하는 기간은 별도로 정해진 바 없습니다. 따라서 헬프미는 방법 1을 추천드립니다. 상세 절차는 아래와 같습니다. 

순 서 절 차 설 명
1 법인 설립등기 신청  법인 목적에 임대업 포함하여 등기
2 법인 명의로 부동산 취득  대표이사 명의로 계약하고 법인설립 후 법인 명의로 계약서를 재작성할 수도 있음 (계약 상대방에게 양해를 구함)
3 취득한 부동산을 법인 지점으로 설치 사업자등록시 지점 설치를 의결한 이사회의사록 등만 제출하면 되나 지점 등기를 요구하는 세무서도 있음 (미리 확인 필요)
4 사업자등록 신청 취득한 부동산 내역을 첨부하여 임대업 등록

사업자등록 전에 지출한 부동산 취득 비용 처리 방법이 궁금하시다면 아래 링크를 확인해주세요.

법인 설립 전에 지출한 비용은 어떻게 처리하나요?

8. 임대할 부동산을 지점으로 등기해야 하나요?

8.1. 사업자등록 여부

부동산 임대는 부가가치법상 용역의 공급에 해당하므로 원칙적으로 임대 수익이 나오는 임대용 부동산별로 사업자등록을 해야 합니다. 임대용 부동산이 2개 이상이라면 통상 일괄 과세를 신청하여 본점에서 관리합니다.  

8.2. 지점등기 여부 

실무상 지점 설치를 의결한 이사회의사록 등을 지참하여 사업자등록 신청만 하면 별다른 문제가 없습니다. 즉, 임대용 부동산을 반드시 지점으로 등기할 필요는 없다는 것이 관련 당국의 해석입니다. 그러나 관할 세무서는 독자적인 판단을 내릴 수 있어 유권해석에도 불구하고 지점 등기를 요구하는 곳이 있습니다. 따라서 지점등기 여부는 관할 세무서에 문의하시는 것이 가장 정확합니다. 

법인 지점등기와 일괄 세무처리 방법에 대해 더 알고 싶으시다면 아래 링크를 참고해주세요. 

법인 지점등기의 모든 것

법인 지점 세무를 일괄 처리하는 방법

9. 임대업을 홈택스로 등록하면 소유 부동산이 없어도 가능한가요?

홈택스로 사업자등록을 신청하더라도 반드시 매매계약서 등 첨부자료를 업로드해야 합니다. 홈택스 신청은 자동으로 처리되는 것이 아니라 서류 접수와 동일하게 조사관에게 배정되어 담당 조사관이 접수 유무를 판단합니다. 조사관의 판단에 따라 다를 수 있으나, 일반적으로 첨부자료가 없으면 관할 세무서가 신청자에게 직접 연락하여 매매계약서 등 소유 부동산 내역을 요청합니다. 

10. 헬프미 법인설립 무료 혜택

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