[헬프미 법인 상식] 법인설립시 임대차계약서 작성하는 방법 총정리
*헬프미 법인 상식이란?
현재 법인등기 헬프미에서 제공하는 서비스는 아니지만, 많은 분들이 궁금해하시는 법인 설립·운영에 대해 쉽고 상세하게 알려드리는 컨텐츠입니다.
법인설립시 임대차계약서가 반드시 필요한가요?
법인설립은 (1) 법인설립등기 (2) 법인사업자등록 (3) 법인계좌개설 3단계로 진행됩니다. 법인설립등기 단계에서는 임대차계약서를 제출하지 않기 때문에 법인 주소를 일반 주택으로 정하는 것도 가능합니다. 그러나 법인사업자등록 단계에서는 임대차계약서를 반드시 제출해야 하며, 경우에 따라 실제 도면을 첨부해야 할 수도 있기 때문에 주의가 필요합니다.
누구의 이름으로 임대차계약을 하나요?
법인을 설립하기 전에는 법인이 아직 존재하지 않기 때문에 법인의 이름으로 임대차계약을 할 수가 없습니다. 때문에 많은 분들이 법인설립 전 임대차계약을 어떻게 하는지 문의하십니다.
가장 깔끔한 방법은 우선 대표이사 명의로 계약한 뒤 법인이 설립되면 명의를 앞으로 설립될 법인으로 변경한다는 특약을 넣는 것입니다.
주의해야 할 점은 법인설립을 한 뒤, 계약서를 다시 작성해야 한다는 것입니다. 법인등록번호, 법인명 등 법인과 관련된 주요 정보는 법인이 설립된 뒤에 확정되므로 계약서 재작성은 필수입니다. 또한 사업자등록할 때 법인 명의로 작성된 임대차계약서를 제출하지 않으면 사업자등록이 거절되므로 반드시 재작성해야 합니다.
헬프미에서 법인설립을 진행하시면 검증된 임대차계약서 양식을 무료로 제공해 드리며, 사업자등록도 한 번에 무료로 신청해드립니다. 법인설립 고객에게 드리는 혜택은 아래를 참조해 주세요.
법인설립시 전대차를 할 수 있나요?
전대차란 건물주로부터 임차한 공간을 세입자가 다른 사람에게 임대하는 것을 의미합니다. 이 경우 사업자등록 시 전대차계약서를 임대차계약서 대신 사용할 수 있습니다.
전대차를 하기 위해서는 반드시 건물주의 동의가 필요합니다. 통상 전대차계약서 여백에 “위 전대계약을 승낙함. 건물주 0000 (인)”라고 기재한 후 건물주의 도장을 받아서 제출합니다. 다만 전대차는 요건이 까다로워 관할 세무서에서 실사를 나올 수도 있습니다.
무상으로 건물을 임대했다면 어떻게 하나요?
본인 소유의 부동산에서 법인설립을 할 경우
본인 소유의 부동산에서 법인설립을 한다면, 임대인과 임차인이 본인으로 동일합니다. 이러한 경우 임대계약이 아닌 무상으로 사용을 인정하는 서류로 대체하는데, 이를 ‘부동산사용승낙서’라고 합니다.
무상으로 임차가 가능한 사무실에서 법인설립을 할 경우
부모님 소유의 부동산 등 무상으로 임차가 가능한 사무실에서 법인설립을 할 경우, 무상 임대차계약서 를 작성해 제출하면 됩니다.
아무 주소에 우선 설립을 하고 나중에 주소이전해도 상관없을까요?
가능합니다. 다만 나중에 주소를 이전하는 경우 주소이전비용이 발생합니다. 이 경우 주소이전등기 세금이 생각보다 적지 않아서 당황하는 분들이 간혹 있습니다. 아래 주소이전 링크를 참조해주세요.
▶법인 주소를 이전하려면? 법인 주소변경등기 신청하는 법 총정리
사업자등록 시 주의할 점
다음 4가지 경우 사업자등록이 거절될 수 있어 주의를 요합니다.
주택에 사업자등록 하는 경우
법인설립은 주택에서도 가능하지만, 사업자등록이 거절될 수도 있습니다. 주택에서 사업자 등록이 가능한 경우와 그렇지 않은 경우는 사업 목적에 따라 다릅니다. 대략적으로 아래와 같습니다.
- 일반적으로 가능 전자상거래업이나 소프트웨어개발업 등 독립적인 사무실이 필요하지 않은 경우
- 사안에 따라 불가능할 수 있음 도소매, 제조업, 건설업과 같이 특정 공간이 보유되어야 하는 업태의 경우
그러나 구체적인 사안에 따라 다르므로 만일 본인이 하고자 하는 사업이 주택에서 사업자등록이 가능한지에 대해 알고 싶으시다면 관할 세무서에 문의하시는 것이 가장 정확합니다.
만일 법인설립 단계에서 사무실을 구하지 못해 일단 가정집에서 법인설립을 했다면, 사무실을 구한 뒤 본점주소 이전등기를 한 뒤 사업자등록을 하면 됩니다. 그러나 이 경우, 추가 비용이 발생하므로 되도록이면 사무실을 구한 뒤 법인설립하는 것을 추천드립니다.
시설기준이 있는 경우
특정 사업의 경우, 관계 법령에 시설기준을 규정해 놓기도 했습니다. 이러한 경우, 시설기준을 만족하지 못한 상태에서 법인사업자등록을 신청할 경우 사업자등록 신청이 거절될 수 있습니다.
다음은 시설기준이 있는 업종의 예시입니다.
* 학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률(학원법)
학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률(학원법)은 학원의 시설기준에 대해 다음과 같이 규정하고 있다.
- 학원에는 교습과정별로 시·도의 조례로 정하는 단위시설 별 기준에 따라 교습과 학습에 필요한 시설과 설비를 갖추고 유지하여야 한다. 다만, 학원의 소방시설은 소방 관계 법령으로 정하는 바에 따른다.(학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 법률 제8조(시설기준))
그러므로 서울지역에서 학원사업을 하기 위해서는 “서울특별시 학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 조례”의 시설기준을 만족해야 사업자 등록이 가능하다.
법 제8조에 따른 교습과정별 학원의 시설규모는 별표 3과 같다.(서울특별시 학원의 설립·운영 및 과외교습에 관한 조례 제5조 제1항 중 일부 발췌)
- 보통교과 입시학원 : 660㎡ 이상
- 독서실 120㎡ 이상
- 외국어 교육 학원 150㎡ 이상
상세한 내용은 업종 별 관계 법령에 따라 상이하므로 사전에 사업 목적에 따른 관계법령을 찾아보는 것이 필요합니다. 만약 상담을 받고 싶다면, 법률상담 헬프미(www.help-me.kr)에서 변호사 상담을 신청해주세요.
계약서상 주소지와 등본상 주소지가 일치하지 않는 경우
사업자등록을 할 때는 법인등기부등본과 임대차계약서에 기재된 주소가 완벽하게 일치해야 사업자 등록이 가능합니다. 때문에 세부적인 동, 호수, 구획까지 정확히 확인해야 합니다.
따라서 법인설립등기 단계에서 사무실 계약을 마치고 세부 주소를 확인하여 설립등기를 할 때부터 주소를 정확히 기재하는 것이 좋습니다.
개인사업자와 법인사업자 주소가 같고, 목적, 주소, 구성 등 완전히 동일한 형태인 경우
간혹 개인사업자를 운영하다 동일한 주소에 같은 목적, 인적 구성으로 법인을 새롭게 설립하는 경우가 있습니다. 이러한 경우, 사업자등록이 거절될 수 있습니다.
동일 주소에 사업자등록을 하고 싶으시다면 개인사업자를 폐업해야 합니다. 개인사업자 폐업에 대해 더 알고 싶으시다면 아래 링크를 참고해주세요.
헬프미 법인 상식이란?
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