전세, 월세 계약을 맺을 때 반드시 알아야 할 필수 상식과 주의사항에 대해서 알아보겠습니다.

1. 등기부등본

– 등기부등본 발급

임대차계약을 할 때에는 가장 우선적으로 보증금을 제대로 돌려받을 수 있는지 여부를 확인해봐야 하는데요, 그러기 위해서는 등기부등본을 발급받아야 합니다. 주소만 정확하게 알고 있다면, 누구나 등기부등본 (등기사항전부증명서)을 발급받을 수 있습니다. 등기부등본을 발급받는 방법은 크게 1. 인터넷 발급 / 2. 등기소 / 3. 무인발급기 세 가지가 있습니다. 이 중 가장 간편한 방법인 인터넷 발급에 대해서 알려드리겠습니다.

대한민국 법원 인터넷등기소에 접속하면 위와 같은 화면이 나옵니다. 회원가입을 한 다음 '부동산등기' 열람하기 또는 발급하기를 누르고 전세, 월세 계약을 하려는 곳의 주소를 입력하고 결제(출력 1000원, 열람 700원)를 하고 나면 등기부등본을 발급받을 수 있습니다.

– 등기부등본 보는 방법

그럼 이제부터 등기부등본 보는 방법을 설명해드리겠습니다. 위와 같이 등기부등본의 첫 장에는 '표제부'라고 되어 있는 부분이 나옵니다. 부동산의 소재, 구조, 종류, 면적 등이 나와있습니다. 계약을 하기 전에 표제부 상의 주소와 계약하려는 곳의 주소가 일치하는지 확인을 하시면 됩니다.

다음으로 '갑구'에는 현재 소유자가 누구인지, 부동산에 가압류가 되어있는지, 경매신청이 되어 있는지 등을 확인할 수 있습니다. 그러니까 전세, 월세 계약을 할 때 임대인과 현재 등기부등본 상의 소유자가 같은 사람인지 반드시 확인해야 합니다.

마지막으로 '을구'에는 근저당권, 저당권, 전세권, 지역권 등이 표시되어 있습니다. 부동산이 경매로 넘어가는 경우에 경매 절차에서 배당받는 순위와 관계가 있죠. 만약 매매가격이 2억 원인 주택을 보증금 5000만 원에 계약했는데 근저당권이 1억 7천만 원이 설정되어 있다면, 나중에 그 주택이 경매로 넘어갔을 때 근저당권자가 먼저 배당을 받아가게 되므로 보증금을 받지 못할 가능성이 높아지는 것입니다.

2. 전입신고, 확정일자

– 전입신고를 꼭 해야 하는 이유

전세, 월세 계약을 맺고나면 반드시 전입신고를 해야 합니다. 그 이유는 다른 제 3자에 대한 '대항력'을 갖추기 위함인데요, 예를 들어 임차해서 살고 있는 오피스텔이 다른 사람에게 팔려서 주인이 바뀐 경우에 이전에 맺은 임대차계약을 주장하면서 권리를 지키기 위해서 전입신고를 해두어야 하는 것입니다.

– 확정일자를 꼭 받아두어야 하는 이유

한편 확정일자는 전세, 월세 계약을 맺은 곳이 경매에 넘어가는 경우를 대비해서 꼭 받아두어야 합니다. 전입신고를 하면서 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 부동산이 경매로 넘어갔을 경우에 경매대금에서 다른 후순위 권리자들보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

3. 부동산중개보수율

부동산중개보수요율(부동산중개수수료, 복비)은 법으로 정해져있습니다. 위의 표를 보면서 예를 들어보겠습니다. 만약 보증금 2000만 원, 월세 60만 원인 집을 계약하면 2000만 원 + (월세 60만 원 x 100) = 8000만 원 이 거래금액이 됩니다. 거래금액이 5천만원 이상 ~ 1억원 미만이므로 부동산중개보수는 8000만 원 x 1천분의 4 = 32만 원 이 되는데, 옆의 한도액이 30만 원으로 정해져 있으므로 30만 원만 내면 되는 것입니다.

4. 참고링크

• 대한민국 법원 인터넷등기소
• 서울부동산정보광장