변호사님!

제가 다음 주에 임대차계약을 하려고 하는데요

보증금 2000만원, 월세 60만원인 원룸이에요.

그런데 임대차계약을 할 때 어떤 점을

주의해야 하는지 몰라서 걱정이 많이 됩니다.

도와주세요! 헬프미~

 

 

 

임대차계약을 앞두고 계시군요.

계약할 집의 내부 상태를 잘 살펴보는 것도

중요하지만

우리 임차인들에게 가장 큰 문제는

나중에 “임차보증금”을 제대로

돌려받을 수 있는지 여부이죠.

 

 

혹시 계약하려는 집의

“등기부등본(등기사항전부증명서)”은

발급받아 보셨나요?

 

 

 

저는 아직 계약을 하지 않은 상태인데

그 집의 등기부등본을 떼어 볼 수 있나요?

저는 그 집의 소유자나 부동산 중개인만

떼어 볼 수 있는 줄 알았어요.

가족관계증명서는 본인이나 가족만 가능하잖아요.

 

 

 

등기부등본(등기사항전부증명서)은 누구든지

발급받을 수 있어요. ^^

가까운 등기소를 방문하거나,

무인발급기를 이용해서 발급받을 수 있지만,

가장 간편한 방법은 인터넷으로 발급받는 거에요.

 

 

대한민국 법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에

접속하면 아래 그림과 같은 화면이 나와요.

 

[출처=대한민국 법원 인터넷등기소]

 

 

회원가입을 한 다음

‘부동산등기’ 열람하기 또는 발급하기를 누르고,

임대차계약을 하려는 집의 주소를 입력하면

그 집의 등기부등본이 뜰 거 에요.

결제(출력 1,000원, 열람 700원)하고 나면

등기부등본을 확인 할 수 있답니다.

 

 

 

오호! 저도 인터넷으로 발급 받아야겠네요.

그런데 변호사님, 등기부등본을 출력하고 나서

무엇을 확인하면 되는 거에요?

등기부등본엔 어떤 내용들이 나와 있는 건가요?

 

 

 

“부동산등기부”에는 건물등기부,

토지등기부가 있어요.

여기에는 <부동산에 관한 권리관계>와

<부동산의 표시에 관한 사항>이 기재되어 있구요.

아래에 있는 등기부등본을 보면서 이야기 해볼게요.

 

등기부등본의 첫 장에는

[표제부]라고 되어 있는 부분이 나온답니다.

부동산의 소재, 구조, 종류,

면적 등이 나와 있어요.

임대차계약을 하기 전에,

표제부에 있는 주소와 계약하려는 집의 주소가

일치하는지 확인하면 되겠죠?

 

 

자, 그 다음에는 부동산의 소유자가 누구인지

확인할 수 있는 [갑구]를 살펴볼게요.

 

[갑구]에서는 현재 소유자가 누구인지,

부동산에 가압류가 되어있는지,

경매신청이 되어 있는지 등을

확인할 수 있어요,

그러니까 임대차계약을 할 때,

현재 등기부상 소유자와 임대인이 같은 사람인지

경매가 진행 중인 부동산인지

꼭 살펴보아야 한답니다.

 

 

가압류가 되어 있는 부동산의 경우에는

등기부등본 [갑구] 아래쪽에 가압류 되었다고

기재가 되어 있을 거에요.

 

 

우왕!

등기부에는 정말 많은 정보가 담겨있네요.

그런데 변호사님!

그 집에 저당권이 설정되어 있다거나

하는 내용은 어디를 봐야 알 수 있는 거에요?

 

 

 

좋은 질문이에요^^

‘소유권 이외 권리에 관한 사항’은

등기부등본의 [을구]에 기재되어 있어요.

나중에 임대차계약기간이 끝나고

임대차보증금을 무사히 돌려 받을 수 있을지

미리 살펴볼 수 있는 중요한 부분이지요!

 

 

자 아래 그림을 봅시다.

 

[을구]에는

(근)저당권, 전세권, 지역권 등이

표시되어 있어요.

임차주택이 경매로 넘어 가는 경우

경매절차에서 배당 받는 순위와 관계가 있죠.

 

 

만약, 매매가격이 2억원인 주택을

임차보증금 5000만원에 임차하려고 하는데,

이 주택의 등기부등본을 발급받아보니,

[을구] 1번에 근저당권이 1억 7천만원이

설정되어 있다면?

 

 

 

그러면 나중에 그 주택이 경매로 넘어갔을 때

임차인인 저보다 근저당권자가 먼저

배당을 받아가게 되니까..

저는 임대차보증금을 못 받게 될

가능성이 높겠네요.

 

 

 

맞아요!

그러니까 임대차계약을 하기 전에는

건물 가액과 근저당권채권액을 꼼꼼하게 비교해 보고,

선순위 근저당권자들이 배당을 다 받아가더라도

임차인이 보증금 전액을 확보할 수 있는지

잘 살펴보아야 합니다.

 

 

그리고, 경매 부동산 매각대금에서

경매진행절차에서 발생한

비용(경매집행비용)과

경매 목적물에 부과된 국세와 지방세는

가장 먼저 배당하기 때문에

임차인이 예상한 배당금액보다 더 적은 금액을

배당 받게 될 수도 있으니 주의해야 한답니다.

 

 

 

네! 잘 알겠습니다.

우선 제가 계약하려는 집의

등기부등본부터 확인해 볼게요.

 

 

그리고 변호사님 한 가지 질문이 더 있어요.

제가 부동산중개사무소를 통해서

보증금 2000만원, 월세60만원인 집을 계약하게 되면

부동산중개수수료가 얼마나 나올까요?

 

 

 

법에서는 부동산중개보수율을 정하고 있답니다.

 

 

아래에 있는

서울특별시 부동산 중개보수 요율표를 봅시다.

 

[출처=서울부동산정보광장]

 

 

먼저 거래금액은

보증금 {2000만원+(월세60만원x100)}이니까

8000만원이 되겠죠?

 

 

거래금액이 8000만원인 임대차의 경우

계산상 부동산중개보수는

8000만원 x 4/1000 = 32만원이지만,

한도액이 30만원이니까,

부동산중개수수료로 30만원만 내면 된답니다.

 

 

 

오홍 그렇군요!

감사합니다.

변호사님 덕분에 똑똑한 임차인이

되어 가는 것 같아요 하하하.

 

 

 

^^ 도움이 되었다니 저도 기쁘네요.

그리고 지방자치단체들마다 부동산 정보를

모아놓은 사이트들이 있는데요,

 

 

서울특별시의 경우에는

서울부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr/land)을

운영하고 있어요.

여기에 들어가시면

부동산 실거래가, 전월세가 등을 비롯한

많은 정보들을 보실 수 있답니다

 

.

[출처=서울부동산정보광장]

 

 

그럼 임대차계약 잘 하시고,

궁금한 점 있으면 언제든 연락주세요.