변호사님,

저는 분당에 살고 있는

임새댁입니다.

 

 

지금 임차보증금이 2억원인

아파트에서

남편과 같이 살고 있는데요,

 

 

집 주인이 하고 있던

사업이 실패하면서

제가 지금 살고 있는  아파트가

경매에 넘어가게 되었어요.

 

 

법원에서 권리신고를 하라고 하는데

집 주인과 썼던 임대차계약서가

어디에 있는지 도무지

찾을 수가 없네요.

 

 

예전에 전입신고를 하면서

주민센터에 가서 확정일자까지

받았거든요.

 

 

확정일자를 받아놓은

임대차계약서가 없으면,

경매절차에서 보증금을

배당 받을 수 없는 건가요?

 

 

 

확정일자가 중요한 이유는

주택이 경매절차에 넘어갔을 때

다른 채권자들보다

임차보증금을 우선하여

변제 받을 수 있는 권리,

 “우선변제권”과 관련있기 때문입니다.

 

 

임새댁님이 살고 계신 주택에

저당권과 같은 담보물권이

설정되어 있나요?

 

 

 

집주인과 임대차계약을

2014년 4월에 하면서

등기부를 확인했을 때는

근저당권이 하나 설정되어 있었어요.

채권최고액이 2억 원이었는데

임차 아파트 매매가가 5억이어서

보증금을 못 받을 가능성은

거의 없다고 생각하고

임대차계약을 했었지요.

 

 

그런데 2015년에

등기부를 확인해보니까

2014년 말에 채권최고액 3억 원인

근저당권이 설정되어 있더라고요.

 

 

경매신청은

두 번째 저당권을 설정한

사람이 했다네요.

 

 

 

이런! 경매절차에서

후순위 저당권자보다

우선해서 임차보증금을 배당 받기 위해서

확정일자가 꼭 필요한 경우네요.

 

 

확정일자는 어떤 방법으로

받아두신 거에요?

 

 

임대차계약서에

확정일자를 갖추는 방법으로

 

 

1) 공증인사무소, 법무법인

또는 공증인가 합동법률사무소 등

공증기관에서 임대차계약서를

공정증서로 작성하는 방법

 

 

2) 임대인과 임차인이 작성한

임대차계약서에

공증기관에서 확정일자를 찍어주는 방법

 

 

3) 임대인과 임차인이 작성한

임대차계약서에

법원, 등기소의 공무원이나

주민센터의 공무원이

확정일자를 찍어주는 방법이

있거든요.

 

 

 

저는 공인중개사 사무실에서

임대인과 임대차계약서를 쓰고

다음 날 주민센터에 가서

전입신고 하면서

확정일자를 받았어요

 

 

변호사님,

주민센터에 가서

전에 확정일자를 찍어줬다는

기록이 있는지 찾아달라고 할까요?

 

 

 

주민센터에 가서

확정일자 발급대장을 찾아보시더라도

확정일자발급대장에는

임새댁님의 임대차계약서에

기재되어 있었던

임차보증금 액수를 비롯한

구체적인 내용이 기록되어 있지 않아서

그것만으로

우선변제권이 인정되기는

어려울 거에요.

 

 

임대인과 협의를 해서

임대차계약서를 다시 작성하시더라도

확정일자를 소급해서

받으실 수 없구요.

 

 

 

생각했던 것보다

심각한 문제였네요.

만약 임대차계약서를 결국

찾지 못하게 되면

어떻게 해야 할까요?

 

 

 

그런 경우에는

주민센터에 가셔서

확정일자 발급대장 사본을 받으시고,

임대인에게 전세기간, 보증금 액수에 대한

진술서를 써달라고 부탁하셔서

배당요구를 해보시는

방법을 생각해 볼 수 있겠네요.

 

 

하지만 위와 같은 내용만으로는

확정일자를 받은 사실을

증명하기에 부족해서

우선변제권이 인정되지 않을

가능성이 높습니다.

 

 

 

어머나 ㅠㅠ

우선 임대차계약서가

어디에 있는지

다시 찾아봐야겠네요.

 

변호사님 감사해요!

 

 

 

확정일자를 받은 임대차계약서를

잘 보관하시는게 제일 중요하고,

만약을 대비해서 사본을 만들어

두시는 것도 좋을 것 같아요.

 

 

임새댁님의 문제가 잘 해결되시길

바라겠습니다.