[헬프미 법률사무소] 부동산 등기부등본 보는 방법과 꿀팁
부동산 계약 전, 등기부등본 확인은 필수!
내 사택을 마련하기 전까지 전세나 월세살이를 해야 합니다. 그럴 때마다 많은 돈이 오가기 때문에 주의해야 하는데요. 이를 확인하지 않고 진행했다가 낭패를 볼 수 있습니다. 특히 많은 돈이 오가는 상황인 만큼 신중해야 하는데요.
이럴 때 놓치지 않고 봐야 하는 게 등기부 등본입니다. 여기에는 해당 건물에 대한 개요와 권리관계를 모두 표기하고 있는데요. 그러다 보니 웬만한 변동 사항에 대해서는 서류 하나로 알아볼 수 있습니다. 혹여라도 해당 물건이 경매로 넘어갈 위험이 있는 것은 아닌지, 근저당은 얼마나 잡혀 있는지 등을 확인하고 들어가야 하는데요. 그렇지 않고 덜컥 계약했다가 낭패를 볼 수 있습니다.
이는 사무실을 계약할 때도 마찬가지입니다. 등기부등본을 제대로 확인하지 않았다가 사무실을 당장에 이전해야 하는 상황이 발생하기도 하거든요. 더 나아가서는 보증금을 회수하지 못하는 경우도 있습니다. 따라서 단순히 입지조건이나 보증금, 월세만 가지고 입주를 결정해서는 안 돼요.
하지만 등기부 등본에 대해서 알고 있다고 하더라도 어떻게 봐야 할지는 잘 모르는 상황이 벌어지는데요. 이를 어떻게 확인해야 하는지부터 확인해보려고 합니다.
부동산 등기부등본,
열람은 어떻게 해야 할까요?
등기부 등본을 제대로 보기 위해서는 먼저 열람할 줄 알아야 합니다. 흔히 부동산이라고 부르는 공인중개사무소를 통해 받아보는 방법도 있는데요. 하지만 직접 열람해보고 싶다면 인터넷을 통해서 확인하는 게 편리합니다. 또한 공인중개사무소를 통해 등기부등본을 받았다고 해도, 발급일자를 주의깊게 보셔야 하는데요. 간혹 가계약 후 계약 직전에 추가 저당권이 잡히는 경우도 있으니, 잔금 지급 전 한번 더 확인하는 것이 좋습니다.
등기부등본 열람은 대법원 인터넷 등기소에서 쉽게 확인할 수 있습니다. 법인등기를 진행하는 사이트와 동일한 곳이죠. 해당 홈페이지에서 등기 열람/발급 내 부동산 카테고리를 클릭하면 됩니다. 이후 찾고자 하는 부동산 주소를 입력해 열람 및 발급을 진행하게 되는데요. 이때 열람 수수료는 700원, 발급 수수료는 1,000원을 지급해야 합니다.
대법원 인터넷등기소 홈페이지(http://www.iros.go.kr/), 상단의 등기열람/발급에서 부동산 탭을 선택한다. 단순히 확인을 하기 위한 용도라면, ‘열람’을 진행하면 된다.
등기부 등본을 열람할 때 유의할 점은 유형을 전부 드러내야 한다는 점인데요. 말소사항을 모두 포함해서 확인해야 합니다. 현재 유효사항만 표기하게 된다면 해당 부동산에 어떤 일이 있었고 변동은 무엇인지를 확인하기 어려운데요. 그런 만큼 표기를 잘 확인해서 열람해야 합니다. 한 번 결제하면 1시간 이내에는 재열람이 가능한 만큼 되도록 빨리 보는 게 좋죠. 그렇다면 먼저 무엇을 보는 것이 합리적일지 살펴보겠습니다.
무엇부터 봐야 할지 모른다면?
내가 본 건물이 맞는지부터 확인!
등기부 등본을 열람하게 된다면 해당 부동산의 건축 연도나 면적, 권리관계의 이동 등 부동산에 관한 대략적인 내용을 살펴보셔야 합니다. 등기부등본은 이를 표제부, 갑구, 을구 세 항목으로 나눠 표기하고 있는데요.
표제부는 건물의 주소와 층별 면적, 크기, 용도 등 건물 자체에 대한 내용이 담겨 있습니다. 따라서 부동산을 처음 확인할 때는 표제부를 체크해야 하죠. 특히 직접 신청을 해서 확인한 게 아니라면, 이 부분을 주의깊게 보셔야 합니다. 그래야 지금 내가 찾고 있는 부동산이 맞는지 확인할 수 있습니다.
한편 사옥을 찾는다고 생각해볼까요. 이 경우 표제부를 확인해야 전체 단지에서 소유하고 있는 대지지분이 얼마나 되는지 확인할 수 있습니다. 그런데 대지권이라는 단어가 보이지 않는 경우도 있는데요. 이 경우 땅이 없는 것으로 건물만 거래하는 것입니다(물론 이런 경우는 많지 않습니다). 따라서 이에 대해서 다시 한번 확인해보셔야 하죠. 이렇게 표제부를 활용할 수 있습니다.
표제부에서 확인할 부분은, 해당 등본에 기재된 주소, 건물의 용도(업무시설, 근린생활시설 등), 그리고 층수(불법 증개축여부 확인) 등이다.
갑구와 을구도 잊어서는 안 돼요
다음으로 갑구가 있습니다. 갑구는 소유권에 관한 권리관계가 표기돼 있는데요. 등기한 목적이나 접수일, 등기원인 등 확인할 수 있는 부분이 많습니다. 대체로 등기원인은 가압류, 가처분, 가등기 등을 확인할 수 있는데요. 변동사항에 대해 미리 알 수 있으니 해당 부동산이 얼마나 안정적인지를 알 수 있습니다. 추가적으로 이 부분은 현재의 소유자와 내가 거래하는 상대방이 동일한 인물이 맞는지를 확인할 수 있는 항목이기도 합니다.
만약 갑구에 경매나 압류했던 기록이 많다면 이는 소유권 변동이 큰 것이니 계약에 신중해야 하는데요. 갑구에 나와 있는 소유권 권리관계는 시간 순서대로 표시됩니다. 따라서 계약하려고 하는 부동산의 현재 소유주를 확인하기 위해서는 마지막 부분을 확인해야 하죠. 한편 가등기(예비등기)라는 용어가 표기된 경우 계약을 보류해야 합니다. 소유자에 변동이 생길 예정이기 때문에, 거래의 상대방이 누구인지를 명확하게 알 수 없으니까요.
간혹 소유권자가 아닌 중개인 또는 대리인이 계약을 진행하는 경우가 있다. 그러나 정당한 위임장이 있는게 아닌 이상, 인감증명서를 보여주었다고 해도 거래를 진행해서는 안 된다.
소유권 이외의 권리관계가 표시된 곳이 을구입니다. 대체로 등기부 등본을 확인하는 이유는 저당권 설정 여부가 클 것인데요. 을구에서 확인이 가능합니다. 여기에는 해당 부동산 소유권 외 전세권, 지역권, 지상권, 저당권에 대한 내용이 들어가 있는데요. 가령 을구 등기목적란에 근저당권 설정이 표기돼 있다면 이는 근저당권자가 있다는 의미입니다. 이 때, 권리자 및 기타 사항에 채권최고액과 해당 채권자가 누구인지 확인해보셔야 하는데요. 표기된 금액을 소유자가 못 갚게 된다면 경매로 넘어가기 때문에 보증금을 전부 회수하지 못할 수 있습니다. 따라서 계약 전 채권최고액과 자신의 보증금을 합산해 시세와 비교해봐야 안전하게 거래할 수 있죠.
소유권 외의 권리는 쉽게 말해 해당 건물에 빚이 얼마나 있는지를 확인하는 부분이다. 붉은색으로 표기된 부분은 이미 말소된 것이므로, 붉은 실선이 없는 채권을 합산하여 건물 가액과 비교해 보면 된다.
등기부등본만 보면 끝?
건축물대장도 놓치지 않고 봐야 합니다
사무실을 구하실 때, 등기부 등본 이외에도 건축물대장도 함께 확인하시는 것이 좋습니다. 건축물대장이란, 건축물의 위치나 면적, 구조, 용도, 층수 등과 건축물 소유자의 성명, 주소, 소유권 지분 등 소유자 현황 관련 사항을 등록, 관리하는 서류인데요. 건축물의 재료나 엘리베이터 개수 등이 모두 정리돼 있어 상세한 사항을 확인할 수 있죠. 건축물대장은 정부24홈페이지에서 확인할 수 있고요. 인터넷으로 열람/발급을 진행하는 경우 수수료는 무료입니다.
부동산 계약에는 큰돈이 오가기 때문에 신중을 거듭해야 합니다. 이를 위해 다양한 부분을 확인해서 안전하게 거래할 수 있도록 해야 하는데요. 등기부 등본을 보는 것은 기본이자 전부라고 해도 과언이 아닙니다.
이를 미리 확인해야 법적으로 문제가 생기는 일은 없는지 확인할 수 있는데요. 급하게 계약하기보다는 차분하고 세세하게 확인해야 안전하게 내 보증금을 지킬 수 있습니다.
