주택건설업이란?

주택법에서는 주택사업의 범위로 주택건설사업과 대지조성사업을 규정하고 있습니다. 반드시 두 업종을 모두 영위해야 하는 것은 아니며, 주택건설 또는 대지조성사업으로만 등록할 수도 있습니다.

각 사업자에 대한 내용은 아래와 같습니다.

• 주택건설사업자 연간 20호(세대) 이상의 주택 사업을 시행하려는 자 (단, 도시형생활주택은 30세대 이상으로 원룸형 주택과 85㎥를 초과하는 주택 1세대를 함께 건축하는 경우를 포함
• 대지조성사업자 연간 1만㎥ 이상의 대지조성을 영위하고자 하는 자

주택건설업은 주택사업을 수립·이행하기 위한 업종이며, 실제 건축을 위한 건설업 등록이 아닌 점을 유의하시기 바랍니다. 즉, 시공은 종합건설업(건축 또는 토목건축공사업)을 등록한 건설업자가 할 수 있습니다. 따라서 종합건설업을 등록한 자가 주택건설업을 동시에 보유하고 있으면 자체사업으로 시행 및 시공을 할 수 있습니다.

토목건축공사업에 대한 내용이 더 궁금하시다면 아래 링크를 참고해주세요.

▶토목건축공사업에 대한 모든 것을 알려드립니다.

주택건설업 법인 창업 순서

주택건설업 법인을 새로 설립하기 위해서는 (1) 법인을 설립 후 (2) 사업자등록을 마치고 (3) 토목건축공사면허를 신청하시면 됩니다.

주택건설면허를 어떤 방식으로 취득하느냐에 따라 법인설립 전략이 달라지므로 주택건설면허에 대해 먼저 설명해드리겠습니다.

주택건설면허

취득 대상

주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하려는 자는 조건을 갖추어 국토교통부장관에게 등록해야 합니다. 단, 종합건설업 또는 토목건축공사업을 보유하고 있는 사업자가 주택건설사업자를 추가할 경우 건설업 관리규정상의 중복 특례를 적용할 수 있습니다.

취득 방법

주택건설면허 취득 대상일 경우 면허를 등록하는 방법은 2가지가 있습니다. (1) 신규로 등록하거나 (2) 기존 면허를 양수하는 것입니다. 각각의 경우 장단점은 아래와 같습니다.

	신규 등록	주택건설면허 양수
장점	비용이 저렴하다. 체무, 체납이 없는 깨끗한 면허를 취득할 수 있다.	양도사 보유 실적과 경력을 그대로 가지고 올 수 있어 입찰 등에 유리하다. 신규 등록보다 취득 기간이 짧다.
단점	면허 취득까지 30일~35일 정도 걸린다. 서류와 신청절차가 복잡하다. 실적이 없다.	실적이 있는 경우 프리미엄이 붙어 비용이 비싸다. 양도사의 보이지 않는 부채 등으로 매물에 문제가 있을 수 있다.

실적은 발주처에서 실적을 요구하거나, 입찰이 얼마 남지 않았거나, 당장의 사업이 예정되어 있을 경우에 필요합니다. 각 방법의 장단점을 비교해보시고 어떤 방법이 더 적절한지 판단하시면 됩니다.

기존 면허를 양수하는 경우는 별도로 충족해야 하는 조건이 없습니다. 그러나 새로 법인을 설립하여 신규 등록하는 경우 일정한 조건을 충족해야 합니다. 아래부터 각 조건에 대해 상세히 설명해드리겠습니다.

신규 등록 조건

기술능력

면허 등록을 하기 위해서는 근로자 중 다음 각 호의 기술자를 포함해야 합니다. 고용된 기술자는 반드시 4대 보험가입이 되어 있어야 하며, 상근직이어야 합니다.

분 야	자격 기준
주택건설사업	건설기술진흥법 시행령 별포1의 규정에 의한 건축분야 초급 이상 기술자 1인 이상 전문분야 건축구조/ 건축기계설비/ 건축시공/ 실내건축/ 건축품질관리/ 건축계획·설계
대지조성사업	건설기술진흥법 시행령 별포1의 규정에 의한 토목분야 초급 이상 기술자 1인 이상 전문분야 토질·지질/ 토목구조/ 항만 및 해안/ 도로 및 공항/ 철도·삭도/ 수자원개발

최저 자본금 제한

법인의 경우 자본금이 3억 원 이상이어야 합니다. 장부상 자본금인 실질자본금과 법인 출자 자본금인 납입자본금 모두 3억 최저 자본금 기준을 충족해야 합니다.

시설장비

면적제한은 없으나 업무시설, 근린생활시설 등 사무실로 사용하기에 적합한 용도여야 합니다. 주거용 건물이나 농업·임업·축산·어업용 건물, 창고는 사무실로 인정받을 수 없습니다. 또한 사무실에 통신설비와 사무설비가 모두 완비되어 있어야 합니다.

주택건설협회 가입

조택건설업은 공제조합 규정이 따로 없으나, 본점 소재지의 주택건설협회에 가입해야하므로 협회비와 연회비가 들어갑니다.

면허 등록시 혜택

주택건설협회에 등록한 법인은 아래와 같은 혜택이 있습니다.

택지개발촉진법상 혜택

공공주택용지 추천자격 및 우선순위를 획득할 수 있습니다.

임대주택법상 혜택

주택사업자는 주택을 소유하고 있지 않아도 임대사업자로 등록가능합니다.

세제 혜택

과밀억제권역에서 설립된지 5년 이내인 법인이 등기하는 부동산등기는 반드시 취득세를 중과 해야 하나, 국토교통부에 등록된 주택건설사업자(주택건설용으로 취득한 후 3년 이내 주택건설에 착공하는 부동산에 한함)는 예외로 취득세가 중과되지 않습니다.

법인설립하기

기존 건설업 법인을 양수하는 경우에는 반드시 새로 법인을 설립하지 않아도 됩니다. 그러나 신규로 면허를 등록하고자 하는 경우 절차는 아래와 같습니다.

• ①법원 등기소에 설립등기 신청 → ②법인사업자등록 → ③주택건설면허 등록(신규)

아래부터는 법인 설립등기 신청을 하기 위해 결정해야 할 사항부터 필요서류, 사업자등록 및 면허 등록 방법에 대해 안내해드리겠습니다.

법인 구성 결정

회사 이름, 자본금, 주소 등등 법인설립을 하려면 정해야 하는 사항이 많습니다. 항목별로 주의 사항이 많으므로 꼼꼼하게 확인하는 것이 필요합니다.

정해야 하는 사항	주의점
한글 회사 이름	같은 관할구역 내에 같은 이름의 회사가 없어야 함
영어 회사 이름	없어도 되지만, 원하면 넣을 수 있음. 한글 회사 이름과 발음이 동일해야 함.
자본금	법인 자본금 3억 원 이상
주소	업무시설, 근린생활시설에 해당하는 사무실 필요
주주, 임원	주주가 아닌 임원이 1명 필요하므로, 미리 선정 필요(창립총회 조사보고자). 부모님, 배우자 등 가족도 가능

상호

상호에는 주식회사라는 명칭이 반드시 들어가야 합니다. 이 때 소소한 팁을 드리자면 주식회사가 뒤로 가는 편이 좋습니다. 왜냐하면 법인통장을 개설하면 주식회사삼성까지만 나오고 뒷 부분이 잘릴 수 있기 때문이죠. 애초에 법인통장 개설까지 염두에 두고 주식회사 명칭을 뒤로 붙이거나 회사명을 두글자로 지어서 어떤 경우라도 풀 네임이 나올 수 있도록 하면 좋습니다.

또한 같은 관할구역 내에서는 원칙상 동일한 상호를 사용할 수 없습니다. 따라서 사전에 인터넷등기소에서 같은 관할구역 내에 동일상호가 존재하는지 확인이 필요합니다. 직접 확인이 어려우신 경우, 견적신청을 해주시면 저희가 확인해 드리겠습니다.

자본금, 주식

자본금, 주소 등을 선택할 때 미리 법인설립 비용과 관련된 내용을 알고 계시면 도움이 됩니다. 자본금에 따라 공과금과 수수료가 다르며, 지역에 따라서도 공과금이 다르기 때문입니다. 예를 들어 과밀억제권역에 법인을 설립하면 세금이 3배 더 비싸며, 자본금의 액수에 따라 등록교육세가 달라집니다. 헬프미에 견적서를 신청해 주시면 과밀억제권역이지만 중과세 면제 조건인지, 업종별 최소자본금은 얼마인지 등을 고객님의 상황에 맞추어 상세히 안내해 드립니다.

▶자본금과 주식의 관계

원칙적으로 주식회사의 주주는 주식을 자유롭게 양도할 수 있습니다. 다만 정관으로 일정 조건 하에서만 주식을 양도하도록 제한할 수도 있습니다. 자세한 내용은 아래 링크를 참고해주세요.

▶주식양도제한에 대한 모든 것을 알려드립니다. 

스톡옵션(주식매수선택권)은 회사가 임직원 등에게 부여하는 권리로서, 일정 기간이 지난 후에 회사의 주식을 미리 정해둔 가격으로 살 수 있는 권리를 말합니다. 실무상 창업하면서 우수한 인재를 채용할 때 연봉이나 복지 수준을 맞추어 주기 어려워 스톡옵션을 부여하는 방식으로 연봉 협상을 하는 경우가 많습니다. 스톡옵션에 대한 상세한 사항을 알고 싶으시다면 아래 링크를 참고해주세요.

▶스톡옵션에 대해 궁금하신 점을 한번에 해결해 드립니다.

주소

법인설립등기 단계에서는 임대차계약서를 제출하지 않습니다. 그러나 앞서 설명드린 바와 같이 주택건설면허 등록을 위해서는 업무시설, 근린생활시설, 사무소 등 사무실로 사용하기에 적합한 용도여야 건설업 사무실로 인정받을 수 있습니다.

임대차계약에 대해 더 상세한 내용은 아래 링크를 참고해주세요.

▶법인설립과 임대차계약서 에 관한 모든 내용을 담았습니다.

외국인이 투자하는 경우

혹시 외국인 투자를 받게 되셨나요? 외국인투자로 인정되기 위해서는 투자금이 1억 원 이상이어야 하고, 외국인이 주식 총수의 10% 이상을 소유해야 합니다. 이때는 법인설립과 별도로 외국인 투자신고를 해야 합니다. 상세한 내용은 아래 링크를 참고해주세요.

▶외국인투자법인에 대한 모든 것을 알려드립니다.

*현재 법인등기 헬프미는 외국인투자법인에 관련된 서비스를 제공하지 않는 점 양해 부탁드립니다.

주주, 임원

주주는 회사에 투자하고 주식을 받은 사람입니다. 상법상 주주의 자격과 수는 제한이 없으므로 주주가 1명이어도 무방하며, 대표이사가 주식을 가질 수도 있습니다. 1인법인 설립에 대해 더 알고싶으시다면 아래 링크를 참고해주세요.

▶1인법인설립, 모든 정보를 한 곳에 담았습니다.

임원은 회사의 운영을 도맡아 하는 사람으로, 주주가 임원이 되어도 됩니다. 임원의 보수와 임기에 대한 자세한 내용은 아래 링크를 참고해주세요.

▶임원보수 에 관한 궁금증을 모두 해결해드리겠습니다.

▶법인 임원임기 총정리! 이사, 감사 임기의 모든 것을 알아보겠습니다.

혹시 외국인 임원이 계신가요? 아래 링크에서 외국인 임원 등기에 대하여 상세히 설명해드립니다.

▶외국인도 주식회사의 임원이 될 수 있습니다. 외국인 임원의 모든 것을 알려드립니다.

사업목적

법인설립등기를 신청할 때 결정한 사업목적으로 사업자등록 신청을 하시면 됩니다. 등기부상 목적은 자유롭게 추가할 수 있고, 자본금, 시설요건은 사업자등록시에만 필요합니다.

사업자등록증의 업종, 업태를 추가, 변경하기 위해서는 우선 등기부에 해당 목적이 기재되어 있어야 합니다. 즉 등기부 변경을 가장 먼저 해야 합니다. 그러므로 처음부터 사업목적을 신중하게 결정하시는 것이 중요합니다. 헬프미에서는 1만 개 이상의 등기부를 빅데이터 분석하여 업종별로 가장 많이 사용하는 사업목적을 추천해드립니다.

▶등기부상 사업목적 정하기

기타

기타 고려해야 할 사항에 대한 설명이 궁금하시다면 아래 링크를 참고해주세요.

▶법인설립, 모든 정보를 한 곳에 담았습니다.

필요 서류

법인 구성에 대한 서류 작성

법인설립 하려면 아래와 같은 서류를 작성해서 제출해야 합니다.

필요서류	설명
정관	회사의 헌법이라고 부를 수 있는 핵심 규약
발기인 총회 회의록, 조사보고서, 주주명부, 주식인수증, 취임승낙서	회사 설립을 위해 필요한 부속서류
법원 신청서	법원에 등기신청을 하기 위해 별도로 작성해야 하는 서류

법인 실체를 증명할 서류 발급

발급받아야 하는 서류는 전자등기로 진행하는지, 서류등기로 진행하는지에 따라 상이하니 진행 방식에 맞는 서류를 발급받으면 됩니다.

필수서류	설명
잔액증명서	은행에서 발급 받을 수 있고, 최대 주주의 개인 명의 통장으로 발급 받으면 됩니다.
임원 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장	작성해야 할 서류 중, 임원이 될 사람이 도장 찍어야 할 곳이 있습니다. 인감증명서는 이 도장의 진위여부를 증명합니다.
주주 보통도장	주주의 경우 보통도장을 준비합니다.
임원, 주주의 은행용 공동인증서(구 공인인증서)	전자등기의 경우에만 필요하며, 임원이나 주주 각자 집에서 인터넷 등기소에 접속하여 입력합니다.

서류등기를 하면 인감증명서, 인감도장, 주민등록등본, 잔고증명서가 원본으로 필요합니다. 그런데 헬프미에서 전자등기를 하시면 이런 서류들을 준비하실 필요가 전혀 없습니다. 은행에 방문하셔서 잔고증명서만 발급받아 고화질 사진을 찍거나 스캔해서 헬프미에 보내주시기만 하면 법인설립이 완료됩니다.

잔고증명서 발급 방법은 아래 링크를 참고해 주세요.

▶잔고증명서에 대한 모든 것 – 용도, 온라인 발급방법, 주의사항 등

법인설립등기 신청

법인 설립등기를 하는 방법은 전자등기, 서류등기가 있습니다. 전자등기란 실제로 법원에 서류를 제출하지 않고, 대법원 전자등기 사이트를 통해서 설립등기 서류를 접수하는 제도입니다. 반면 서류등기는 법원에 제출할 서류들을 출력해서 도장을 찍고 등기소에 접수하는 제도입니다.

전자등기를 이용하게 되면 인감증명서, 주민등록등본, 인감도장 등을 준비할 필요가 없습니다. 반면 서류등기를 이용하게 되면 주민센터에서 필요서류를 발급받고, 인감도장을 주고받는 등의 절차를 거치게 됩니다.

• 헬프미에서 전자등기로 진행하시는 경우, 각자 집에서 개인용 은행 공동인증서(구 공인인증서) 서명만 하면 법인설립이 끝납니다. 인감증명서, 인감도장, 주민등록 초본을 준비할 필요가 없어 서류가 오갈 필요도 없으므로, 타 사무실과 비교할 수 없을 정도로 빠르게 설립등기를 하실 수 있습니다.
• 헬프미에서 서류등기로 진행하시더라도 사무실에 방문하실 필요가 전혀 없습니다. 헬프미에서 도장 찍을 서류를 이메일로 보내드리면 도장을 찍어서 우편으로 보내주시면 됩니다(도장을 보내주실 필요 없음).

사업자등록 신청

사업자등록은 직접 세무소 방문, 홈택스 이용 등의 방법이 있습니다. 헬프미에서 법인설립을 하시면 사업자등록까지 무료로 진행해 드립니다.

아래 링크에서 사업자등록 신청서 작성 방법과 제출 서류에 대한 상세 사항을 알아보세요.

▶사업자등록신청 상세절차

주택건설면허 등록(신규)

법인을 설립한 후 신규 등록을 하는 경우 등록 과정과 필요 서류에 대해 설명해드리겠습니다.

등록 과정

사무소 본점이 소재한 대한주택건설협회 시·도회에 등록 신청하면 요건심사 과정을 거쳐 등록증이 발급됩니다.

• 서류준비 → 신청접수 → 요건심사(법정처리기한 15일) → 등록증발급 → 면허세납부확인 → 등록증교부

필요 서류

통상 아래와 같은 서류를 준비하시면 되나, 정확한 서류는 본점 소재지의 주택건설협회 시·도회에 문의하시는 것을 추천드립니다.

• 등록신청서
• 법인등기부등본
• 대표이사 및 임원 명단 (등록기준지, 주민번호, 주소 기재)
• 건설기술인력 현황표, 기술자보유증명서
• 4대보험 가입 증명원
• 사무실 위치 및 내/외부 사진
• 사무실 임대차 계약서, 사무실 등기부등본 및 건축물대장

법인설립비용

법인설립에 필요한 비용은 크게 (1) 국가에 납부하는 공과금(=세금)과 (2) 변호사 법무사의 대행 수수료로 구분됩니다. 이러한 법인설립비용은 설립 위치나 자본금 규모, 법인의 사업 목적에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 특히 과밀억제권역*에 법인을 설립하면 비 과밀억제권역에 법인을 설립할 때보다 20~40만원 가량 비용이 더 듭니다.

*과밀억제권역이란 법인을 설립할 경우 등록세와 교육세가 3배 중과세됩니다. 단, 소프트웨어 업종으로 법인을 설립한다거나, 정부에 등록된 창업보육센터에 법인을 설립할 경우 3배 중과세를 면제 받을 수 있습니다.

공과금(국가 또는 공증인에게 내는 돈)		헬프미 수수료
등록세	1,200,000	기본 수수료	209,000
교육세	240,000	교통비, 일당	없음
법원 수수료(증지대)	20,000	제증명, 인감	없음
공증료	없음	기타 부대비용	없음
		부가가치세	20,900
소계	1,460,000	소계	229,900
총 합계 1,689,900 원

위 예시들은 비과밀지역에서 자본금 3억 원인 경우의 견적입니다. 헬프미에서 2가지 이상의 등기를 신청하시는 경우, 스마트 견적 시스템을 통해 할인이 적용됩니다.

법인설립 비용은 자본금 규모나 법인 소재지, 사업 목적에 따라 비용이 달라질 수 있습니다. 변호사, 법무사에 따라 수수료 차이가 많이 나므로 정확한 금액을 확인하시려면 견적서를 받아보시길 추천드립니다.

*법인등기 헬프미는 현물출자 법인설립 서비스를 제공하지 않습니다.

법인등기 헬프미 이용안내

• 직접 방문이 필요 없습니다. 전국 어디든 가능한 온라인 전자등기 서비스를 제공합니다.
• 누적 5만 곳의 고객님께서 헬프미 법률 서비스를 이용하고 있습니다.

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