변호사님

저는 미용실을 운영하고 있어요.

지금 가게가 있는 건물도 좋지만

장소를 좀 옮겨보려고 준비 중이랍니다.

 

 

그런데 권리금을 잘

회수할 수 있을지

걱정이 됩니다.

사실 제가 여기 들어올 때

권리금으로 600만원을

주고 들어 왔거든요?

 

 

최근엔 제가 들어올 때보다

주변 상권도 좋아졌고,

저희 가게 단골 손님들도

꽤 있어서 권리금을

좀 더 올려서 받고 싶어요.

가능할까요?

 

 

가능합니다.

“권리금“이란 상가건물에서

영업을 하던 기존 임차인이

새로운 임차인에게

영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우,

상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등

유형· 무형의 재산적 가치를

양도하는 대가로 받는 돈을 의미합니다.

 

 

권리금의 액수는

임차인과 신규 임차인 사이의

권리금 계약을 통해

자유롭게 정할 수 있어요.

 

 

질문자님의 경우처럼

해당 상가의 상권이 번창하고

단골 손님이 많아져 매출이 늘어나는 등

영업의 객관적 가치가 상승했다면

신규 임차인과 합의하여

질문자님께서 기존에 지급하셨던

권리금보다 많은 액수의 권리금을

정하실 수 있습니다.

 

 

그런데 권리금을

새로운 임차인이 아니라

임대인에게 받을 수는 없는 건가요?

 

 

사실 요즘…

임대인이 직접 새로운 임차인을 구해서

자기가 권리금을 받으려고 하는 눈치여서

어떻게 해야하나 걱정이에요.

만약 임대인에게 권리금을 받을 수 있다면

이런 걱정을 좀 덜 수 있을 것 같아서요

 

 

원칙적으로 권리금은 임대인에게

지급하라고 요구하실 수 없고,

새로운 임차인과의

계약을 통해서만 받으실 수 있어요.

 

 

만약 임대인이 권리금 회수를

방해하는 경우

 2015년 5월에 개정된

‘상가건물임대차보호법’에 의해

임대인에게 손해배상을

청구할 수 있어요.

 

 

질문자님의 경우

상가건물 임대차 기간이 끝나기

3개월 전부터 임대차 종료하기 전까지

새로운 임차인을 구해서

임대인에게 소개해주시면 됩니다.

권리금은 새로운 임차인과의 계약을 통해

받으시면 되구요.

 

 

만약 임대인이 정당한 사유 없이

질문자님이 주선한 새로운 임차인과의

임대차계약을 거절하거나,

질문자님이 주선한 새로운 임차인으로부터

임대인이 권리금을 받으려고 하는 경우

말씀드린 것처럼 임대인에게

손해배상청구를 하실 수 있어요.

 

 

지금 건물 임대차 계약기간이

얼마나 남으셨죠?

제가 이 건물 임대인과

2011년 6월 1일에 처음 계약을 했고,

5년 연장을 했어요.

임대차기간이 끝나는 날은

2016년 5월 31일이에요.

이제 3개월 정도 남았네요.

 

 

그런데 변호사님,

2015년에 바뀌었다는 법이

제 경우처럼 예전에 임대차계약을 체결한

사람들에게도 적용되나요?

 

 

네, 법이 개정되기 전에

임대차계약을 체결하신 경우에도

개정법 시행일인 2015년 5월 13일에

임대차 계약 기간 중이었다면

개정법으로 보호받으실 수 있습니다.

 

 

질문자님의 경우에는

서둘러 새로운 임차인을

구하셔야 할 것 같아요.

 

 

위에서 말씀드린 법의 보호를

받기 위해서는

임대차기간이 끝나기 3개월 전부터

임대차 종료 전까지 임대인에게

새로운 임차인을 주선하셔야 하거든요.

 

 

아 그렇군요!

그런데 만약 제가 임대인에게

새로운 임차인을 주선했는데,

임대인이 거절하는 경우라면

나중에 손해배상청구를 하기 위해서

어떤 준비를 해야 할까요?

 

 

우선 임대인에게,

내용증명과 같은 문서를 보내서

A(새로운 임차인이 되려는 사람)와

권리금계약을 체결했으니,

A와 임대차계약을 체결해달라고 통보를

하는 것이 좋습니다.

또한 위 내용증명에는

새로운 임차인이 보증금과 월세를 지급할

능력이 충분하다는 점에 대한 내용이

포함되어야 하고요.

 

 

왜냐하면,

상가건물임대차보호법에서

‘임차인은 임대인에게

임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자의

보증금 및 차임을 지급할 자력 또는

임차인으로서 의무를 이행할 의사 및

능력에 관해 자신이 알고 있는

정보를 제공하여야 한다’고

규정하고 있기 때문입니다.

 

 

그리고 실제로 손해배상청구 소송을

제기하게 될 경우를 대비하여

현재 영업시설, 비품 및

거래처, 신용 등을 입증할 수 있는

자료들을 미리 준비해두시는 것이

좋습니다.

 

 

아 그렇군요! 어서 준비를 해야겠네요.

마지막으로 궁금한 점이 있어요.

제가 새로 이사 가려고 하는 건물의

임대인이 ‘권리금 포기 조항’에 동의를 해야

임대차계약을 체결하겠다고 하네요.

 

 

만약에 제가 임대인과

권리금을 포기하겠다고 합의를 하면,

나중에 권리금을 못 돌려받는 건가요?

 

 

상가건물임대차보호법에는

‘이 법에 위반한 약정으로서

임차인에게 불리한 것은 효력이

없다’라고 규정하고 있어요.

 

 

개정된 상가건물임대차보호법이

임차인에게 권리금을 보장해주기 위한

취지인 점과

임대인과 권리금을 포기한다는

약정을 하게 되면,

추후에 임차인이 임대인에 대해

손해배상청구권을 행사할 수 없을 수도

있다는 점을 고려해보면

 

 

권리금을 포기하기로 하는 약정은

임차인에게 일방적으로 불리한 것이어서

무효가 될 가능성이 높습니다.

 

 

하지만 권리금에 대한 법규정이

개정된 지 얼마 되지 않아서,

질문해 주신 부분에 대한

구체적인 법원의 판단은 없는 상황이에요.

 

 

권리금과 관련해서 궁금한 점이 많았었는데

오늘 변호사님 덕분에 많은 것을

알게 되었어요.

 

 

우선 변호사님 말씀대로,

저와 권리금계약을 할

새로운 임차인을 찾아보겠습니다.

감사합니다.

 

 

도움이 되었다니 다행입니다.

감사합니다.