변호사님

제가 오피스텔 월세 계약을

하려고 하는데요,

집 주인인 임대인이

전입신고를 안하는 조건으로

계약을 하자고 하네요.

 

 

제가 계약하려는 오피스텔은

보증금 6000만원에 월세20만원이거든요.

다른 곳보다 월세가 싸서

보증금이 좀 부담되더라도

이 오피스텔로 계약하는게 좋겠다 싶었는데…

막상 전입신고를 하면 안된다는

말을 들으니 나중에 보증금을

돌려받지 못하는 것은 아닌지 걱정이 됩니다.

 

 

 

오피스텔의 경우

건물주가 전입신고를 막는 경우가

종종 있습니다.

 

 

오피스텔을 업무용으로 신고하고

임대를 할 경우에는

분양가의 10%정도되는 부가가치세를

건물주가 환급 받거든요.

그런데 나중에 임차인이 들어와서

전입신고를 하면 세무당국이

‘오피스텔을 업무용이 아닌

주거용으로 사용하는구나!’

이렇게 파악을 해서

건물주에게 환급해주었던 부가가치세를

다시 회수하게 되죠.

 

 

건물주들은 위와 같은

부가가치세를 다시 납부하지 않기 위해

임차인의 전입신고를 막는 경우가 있어요.

 

 

그리고 임차인이 전입신고를 하면

집주인은 1가구 다주택자가 되어서

양도소득세액이 많아지는 부담도 생기거든요.

 

 

 

변호사님 그런데 전입신고는

왜 해야하는 거에요?

사실 해야한다는 말은

여기저기서 들어서 알고 있는데,

솔직히 왜 꼭 해야하는 건지

잘 몰라서…

 

 

전입신고는 임차인이 다른 제3자에게

대항할 수 있는 ‘대항력’을

갖추기 위해 필요한 거에요.

 

 

예를 들어

임차해서 살고 있는 오피스텔이

다른 사람에게 팔려서

집 주인이 바뀐 경우에,

임차인이 바뀐 집 주인에게

임대차계약을 주장하면서

대항할 수 있기 위해서는

전입신고를 해야하는 것이지요.

 

 

아하! 그렇군요.

변호사님 그런데 확정일자는

왜 받아두어야 하는 거에요?

 

 

확정일자는 임차 주택이

경매에 넘어가는 경우를

대비해서 받아두어야 하는 것이랍니다.

임차인이 전입신고를 하면서

임대차계약서에 확정일자를 받아두면

임차주택의 경매대금에서

다른 후순위권리자들보다

우선해서 보증금을 받을 수 있습니다.

 

 

이제 이해가 됐네요!

변호사님 말씀을 듣고 보니,

전입신고를 안하고 오피스텔 월세 계약을

하면 안 될 것 같다는 생각이 드네요.

나중에 어떤 일이 생길지 모르니까요.

 

 

네. 맞아요.

전입신고와 확정일자는

최소한의 방어 장치라고 볼 수 있어요.

 

 

대학생들의 경우에는

이사를 자주 하기도 하고,

귀찮다는 이유로

전입신고를 하지 않는 경우가 많잖아요.

하지만 만약의 경우를 대비해서

전입신고와 확정일자는 꼭

받아두는 게 좋을 것 같아요.

 

 

 

대학생들이 겨울 방학 때

이사를 많이 하잖아요.

사실 제 동생도 이제 학교 기숙사에서

나오게 되어서

학교 근처에 원룸을 알아보고 있어요.

 

 

그런데 제가

동생이랑 집을 알아보러 다니다 보니

고시원과 비슷한 구조인데

원룸 형식의 집들이 많이 생겼더라고요.

 

 

4-5층 되는 건물에 한 층에 20호까지 있고,

각 방마다 싱크대와 취사 시설이

갖춰져 있어서 고시원보다는 편할 것 같았어요.

집 이라기 보다는 고시원 방 같은 느낌?

이런 집도 전입신고가 가능한 거죠?

 

 

 

네. 전입신고는 가능해요.

그런데 임대차 계약하기 전에

부동산 등기부등본을 확인해서

그 건물의 용도가

고시원은 아닌지 먼저

확인하는 것이 좋을 것 같아요.

 

 

요즘엔 집 주인들이

월세 수익을 올리기 위해서

건물을 고시원으로 지은 뒤에

원룸 형태로 불법용도변경하는 경우가 많답니다.

 

 

고시원으로 건축하는 경우에는 원룸의 경우보다

주차장 건설비용이 적게 들어서

건축비용을 훨씬 절약할 수 있거든요.

그런데 고시원에는 취사 시설을 설치 할 수

없도록 되어 있어요.

나중에 구청에서 단속을 하게 되면

취사 시설을 모두 철거해야 하는 경우가

발생하게 된답니다.

 

 

고시원은 원룸보다 방음이 안될 가능성이

높으니 당연히 생활하는데

불편할 거구요.

 

 

 

오잉. 작은 문제가 아니네요.

동생이랑 갔던 집도 왠지

고시원을 용도변경 했을 것 같은

느낌 적인 느낌이 드네요.

 

 

변호사님 등기부등본은 제가

떼어 볼 수 있어요?

 

 

 

네. 주소만 정확하게 알고 있다면

소유자가 아니더라도 누구나

등기부등본을 발급받아 볼 수 있어요.

 

 

 

 

위 글을 보면

부동산등기부 등본을 어떻게 발급받는지,

어떤 부분들을 주의해서 살펴보아야 하는지

알 수 있을 거에요.

 

 

그리고 부동산 등기부 등본을 보면서

그 원룸이 ‘방 쪼개기 원룸’이 아닌지도

잘 살펴보아야 한답니다.

 

 

 

방 쪼개기?

변호사님 그건 뭐에요?

원래 1개인 방을 2개로 나눠서

임대차계약을 하는 거에요?

 

 

네. 비슷해요.

집 주인이 임대수익을 올리기위해서

전유 부분으로 되어 있는 부분을

여러 개로 나눠서 임대하는 경우가

있거든요.

 

 

그럴 경우 등기부 기재와

다른 호수로 전입신고를 하게 되어서

전입신고를 하고 확정일자를 받아 두었더라도

최우선변제권을 비롯한

임차인의 권리를 보호받지 못하는

경우가 생긴답니다.

 

 

방 쪼개기를 한 원룸인지

확인하기 위해서는,

부동산등기부 등본을 확인해서

전유 부분에 기재되어 있는 사항이

자신이 계약하려는 원룸의 동, 호수와

일치하는지 확인하면 됩니다.

 

 

 

임대차계약을 할 때마다

뭔가 손해보는 느낌이 들어서 늘 찜찜했는데

오늘 변호사님과 이야기하고 나니

뭔가 좀 후련하네요.

 

 

변호사님 덕분에 꼼꼼하게 따져보고

임대차계약을 할 수 있을 것 같아요!

부동산 등기부등본 보는 방법도

자세히 읽어 볼게요.

감사합니다.

 

 

 

도움이 되었다니 다행이에요.

궁금한 점이 있으면 언제든 질문해주세요.

부동산전문변호사 박효연 변호사였습니다.