임대차계약을 하기 전에 살펴보아야 할 것들(1)- 부동산등기부등본
변호사님!
제가 다음 주에 임대차계약을 하려고 하는데요
보증금 2000만원, 월세 60만원인 원룸이에요.
그런데 임대차계약을 할 때 어떤 점을
주의해야 하는지 몰라서 걱정이 많이 됩니다.
도와주세요! 헬프미~
임대차계약을 앞두고 계시군요.
계약할 집의 내부 상태를 잘 살펴보는 것도
중요하지만
우리 임차인들에게 가장 큰 문제는
나중에 “임차보증금”을 제대로
돌려받을 수 있는지 여부이죠.
혹시 계약하려는 집의
“등기부등본(등기사항전부증명서)”은
발급받아 보셨나요?
저는 아직 계약을 하지 않은 상태인데
그 집의 등기부등본을 떼어 볼 수 있나요?
저는 그 집의 소유자나 부동산 중개인만
떼어 볼 수 있는 줄 알았어요.
가족관계증명서는 본인이나 가족만 가능하잖아요.
등기부등본(등기사항전부증명서)은 누구든지
발급받을 수 있어요. ^^
가까운 등기소를 방문하거나,
무인발급기를 이용해서 발급받을 수 있지만,
가장 간편한 방법은 인터넷으로 발급받는 거에요.
대한민국 법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr)에
접속하면 아래 그림과 같은 화면이 나와요.
[출처=대한민국 법원 인터넷등기소]
회원가입을 한 다음
‘부동산등기’ 열람하기 또는 발급하기를 누르고,
임대차계약을 하려는 집의 주소를 입력하면
그 집의 등기부등본이 뜰 거 에요.
결제(출력 1,000원, 열람 700원)하고 나면
등기부등본을 확인 할 수 있답니다.
오호! 저도 인터넷으로 발급 받아야겠네요.
그런데 변호사님, 등기부등본을 출력하고 나서
무엇을 확인하면 되는 거에요?
등기부등본엔 어떤 내용들이 나와 있는 건가요?
“부동산등기부”에는 건물등기부,
토지등기부가 있어요.
여기에는 <부동산에 관한 권리관계>와
<부동산의 표시에 관한 사항>이 기재되어 있구요.
아래에 있는 등기부등본을 보면서 이야기 해볼게요.
등기부등본의 첫 장에는
[표제부]라고 되어 있는 부분이 나온답니다.
부동산의 소재, 구조, 종류,
면적 등이 나와 있어요.
임대차계약을 하기 전에,
표제부에 있는 주소와 계약하려는 집의 주소가
일치하는지 확인하면 되겠죠?
자, 그 다음에는 부동산의 소유자가 누구인지
확인할 수 있는 [갑구]를 살펴볼게요.
[갑구]에서는 현재 소유자가 누구인지,
부동산에 가압류가 되어있는지,
경매신청이 되어 있는지 등을
확인할 수 있어요,
그러니까 임대차계약을 할 때,
현재 등기부상 소유자와 임대인이 같은 사람인지
경매가 진행 중인 부동산인지
꼭 살펴보아야 한답니다.
가압류가 되어 있는 부동산의 경우에는
등기부등본 [갑구] 아래쪽에 가압류 되었다고
기재가 되어 있을 거에요.
우왕!
등기부에는 정말 많은 정보가 담겨있네요.
그런데 변호사님!
그 집에 저당권이 설정되어 있다거나
하는 내용은 어디를 봐야 알 수 있는 거에요?
좋은 질문이에요^^
‘소유권 이외 권리에 관한 사항’은
등기부등본의 [을구]에 기재되어 있어요.
나중에 임대차계약기간이 끝나고
임대차보증금을 무사히 돌려 받을 수 있을지
미리 살펴볼 수 있는 중요한 부분이지요!
자 아래 그림을 봅시다.
[을구]에는
(근)저당권, 전세권, 지역권 등이
표시되어 있어요.
임차주택이 경매로 넘어 가는 경우
경매절차에서 배당 받는 순위와 관계가 있죠.
만약, 매매가격이 2억원인 주택을
임차보증금 5000만원에 임차하려고 하는데,
이 주택의 등기부등본을 발급받아보니,
[을구] 1번에 근저당권이 1억 7천만원이
설정되어 있다면?
그러면 나중에 그 주택이 경매로 넘어갔을 때
임차인인 저보다 근저당권자가 먼저
배당을 받아가게 되니까..
저는 임대차보증금을 못 받게 될
가능성이 높겠네요.
맞아요!
그러니까 임대차계약을 하기 전에는
건물 가액과 근저당권채권액을 꼼꼼하게 비교해 보고,
선순위 근저당권자들이 배당을 다 받아가더라도
임차인이 보증금 전액을 확보할 수 있는지
잘 살펴보아야 합니다.
그리고, 경매 부동산 매각대금에서
경매진행절차에서 발생한
비용(경매집행비용)과
경매 목적물에 부과된 국세와 지방세는
가장 먼저 배당하기 때문에
임차인이 예상한 배당금액보다 더 적은 금액을
배당 받게 될 수도 있으니 주의해야 한답니다.
네! 잘 알겠습니다.
우선 제가 계약하려는 집의
등기부등본부터 확인해 볼게요.
그리고 변호사님 한 가지 질문이 더 있어요.
제가 부동산중개사무소를 통해서
보증금 2000만원, 월세60만원인 집을 계약하게 되면
부동산중개수수료가 얼마나 나올까요?
법에서는 부동산중개보수율을 정하고 있답니다.
아래에 있는
서울특별시 부동산 중개보수 요율표를 봅시다.
[출처=서울부동산정보광장]
먼저 거래금액은
보증금 {2000만원+(월세60만원x100)}이니까
8000만원이 되겠죠?
거래금액이 8000만원인 임대차의 경우
계산상 부동산중개보수는
8000만원 x 4/1000 = 32만원이지만,
한도액이 30만원이니까,
부동산중개수수료로 30만원만 내면 된답니다.
오홍 그렇군요!
감사합니다.
변호사님 덕분에 똑똑한 임차인이
되어 가는 것 같아요 하하하.
^^ 도움이 되었다니 저도 기쁘네요.
그리고 지방자치단체들마다 부동산 정보를
모아놓은 사이트들이 있는데요,
서울특별시의 경우에는
서울부동산정보광장(http://land.seoul.go.kr/land)을
운영하고 있어요.
여기에 들어가시면
부동산 실거래가, 전월세가 등을 비롯한
많은 정보들을 보실 수 있답니다
.
[출처=서울부동산정보광장]
그럼 임대차계약 잘 하시고,
궁금한 점 있으면 언제든 연락주세요.
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