우선 명도소송이란 무엇일까요?

대검찰청이 만든 법률용어 사전에 따르면 “건물명도“란 주거인을 퇴거시키고 동산을 철거한 뒤에 인도하는 것을 말합니다. 건물을 임대한 후 임차인의 계약불이행 등을 이유로 퇴거시키고자 할 때 제기하는 것이 건물명도 청구소송입니다.

 

그렇다면 명도소송은 어떤 경우에 가능할까요?

명도소송은 기본적으로 토지, 건물을 점유할 권한이 없는 사람을 상대로, 토지, 건물의 소유자 또는 점유할 권한이 있는 사람이 제기할 수 있습니다. 쉽게 설명해서 임대차 기간이 끝났거나, 경매를 통하여 소유권을 상실하는 등 더 이상 부동산을 사용할 수 없다면, 정당한 권리를 가진 사람이 명도소송을 통하여 부동산을 되찾을 수 있는 것입니다.

 

 

명도소송과 인도소송, 퇴거소송이 헷갈려요! 무슨 차이가 있나요?

명도소송은 사실 정식 법률용어가 아닙니다. 법조계에서는 “인도소송”과 “퇴거소송”이라는 용어를 쓰는데, 명도소송은 “인도소송”과 “퇴거소송”을 합한 말이라고 생각하면 됩니다.

 

 

그렇다면 인도소송, 퇴거소송을 함께 제기해야 하나요?

현재 부동산에 아무도 거주하고 있지 않다면(예를 들어 펜스로 둘러진 텅 빈 토지), 인도소송만 제기하면 됩니다. 그러나 건물에 사람이 살고 있거나, (비정기적이라도) 드나들고 있다면 퇴거소송도 함께 제기해야 합니다. 참고로! 토지 위에 불법건축물을 설치하는 등 쉽게 떼어낼 수 없는 동산, 부동산이 붙어있다면 철거소송도 함께 제기하는 것이 좋습니다. 그렇지 않다면 소송에 이기더라도 불법점유하는 사람을 강제집행으로 내보낼 수 없거나, 불필요한 구조물을 없앨 수 없을 테니까요.

 

 

누구를 상대로 명도소송을 제기해야 하나요?

명도소송은 현재 부동산을 “점유하는 사람”을 상대로 제기해야 합니다. 그럼 부동산을 점유하는 사람이란 뭘까요? 가족 5명이 아파트 1채에 다 같이 살고 있다면 5명을 모두 피고로 삼아야 할까요? 이 부분은 사안마다 다릅니다. 민법상 “점유보조자”라는 개념이 있는데, 점유보조자는 피고가 될 필요가 없습니다. 가족 중 아버지만이 점유자이고, 나머지 가족들이 점유보조자인 경우도 있고, 가족 전원이 점유자인 경우도 있습니다. 보통 미성년자인 자녀들은 점유보조자라고 보고, 부부는 모두 점유자라고 보는 경우가 많습니다.

 

참고로 대법원은 “피고 안♤자가 아무런 권원 없이 이 사건 토지와 건물을 주택 및 축사 등으로 계속 점유·사용하여 오고 있으면서 소유자인 원고의 명도요구를 거부하고 있다면 비록 그 시부모 및 부(夫)인 피고 김×우와 함께 이를 점유하고 있다고 하더라도 위 피고는 소유자인 원고에 대한 관계에서 단순한 점유보조자에 불과한 것이 아니라 공동점유자로서 이를 불법점유하고 있다고 봄이 상당하다고 할 것이다.”(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다16456 판결)라고 판시한 바 있습니다.

 

이제 명도소송에 대하여 기본적인 것은 파악하셨을 것입니다. 다음 포스팅에서는 명도소송에 대한 다른 쟁점들을 설명드리도록 하겠습니다.

 

감사합니다. 헬프미(www.help-me.kr)의 부동산전문변호사, 박효연 변호사입니다.

 

<다음 포스팅 일정>

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