안녕하세요. 헬프미 법률사무소입니다.

상점 창업을 준비하고 계시나요? 창업 과정에서 까다로운 요소 중 하나가 바로 ‘권리금’입니다. 권리금은 창업 비용에서 큰 부분을 차지하기에 잘못된 판단을 하면 큰 손해를 볼 수 있습니다.

권리금에 대한 기초 지식을 Q&A 형식으로 정리해 보겠습니다.

 

1. 권리금이란 무엇인가요?

• 권리금이란 일반적으로 상가 임대차 계약 시 새 임차인이 기존 임차인에게 지급하는 금액을 말합니다. 권리금은 기존 사업자의 영업권, 거래처, 장소 가치, 시설물 등을 포함한 유무형 자산에 대한 대가로 지급되는 금액입니다. 단순히 물리적인 시설만을 인수하는 것이 아니라, 기존의 영업 노하우와 고객 기반까지 포함한 대가로서의 성격을 지닙니다.
• 예를 들어, 기존 임차인 A 씨가 10년 동안 운영해 온 카페를 신규 임차인 B 씨가 인수할 때, B씨가 A 씨와 권리금 계약을 맺고 A에게 권리금을 지불합니다. 이와 함께 A 씨는 건물주 C 씨와 임대차 계약을 맺습니다. 권리금 계약은 임대차 계약과는 별도의 계약입니다.
• 권리금은 임대차보증금과 달리 법적 보호가 제한적이기 때문에 주의가 필요합니다.

 

2. 권리금의 종류는 무엇인가요?

	뜻	비고
영업 권리금	기존 사업이 쌓아온 고객, 매출 등을 평가하여 지불하는 금액입니다.	학원의 경우, 영업 권리금이 많이 쓰입니다. 학생 수로 영업권리금을 평가합니다.
시설 권리금	기존 점포의 인테리어, 설비, 집기 등을 그대로 인수할 때 지불하는 금액입니다.	재무상태표를 통해 감가상각 후 남은 유형자산의 가치를 평가합니다.
지역 권리금	상점의 위치적 이점에 대한 대가로 지불하는 금액입니다.	유동인구가 많은 경우, 지역권리금이 높아집니다.

 

3. 권리금과 임대차 보증금의 차이는 무엇인가요?

권리금과 임대차 보증금의 차이에 대해 이해할 수 있도록 아래의 표로 정리해 보았습니다. 권리금 계약과 임대차 계약은 함께 행해지는 경우가 많지만, 법적으로 별개의 계약입니다.

 

4. 권리금 계약을 할 때 주의해야 할 점은 무엇인가요?

• 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말합니다.
• 권리금 평가 방법: 국토교통부의 권리금 평가 기준 고시에 따르면 재산 유형별 감정 평가 방식은 다음과 같습니다.
  • 재산유형별 감정평가 방식
    • 유형재산(영업시설‧비품‧재고자산 등) 감정평가는 원가법을 적용, 원가법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우 거래사례비교법 등으로 감정평가합니다.
    • 무형재산(거래처‧신용 등) 감정평가는 수익환원법을 적용, 수익환원법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우 거래사례비교법이나 원가법 등으로 감정평가합니다.
    • 거래처‧신용 등 무형재산은 해당점포의 영업이익으로 반영되므로, 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방식으로 감정평가합니다.
  • 전문가에 따르면 권리금은 관행적으로 아래와 같이 평가합니다.
    • 영업 권리금은 통상 1년 간의 순수 이익을 기준으로 평가하며, 보증금의 100%~150% 수준이 적절합니다.
    • 시설 권리금은 5년을 기준으로 시설과 장비를 감가상각해 계산합니다.
    • 지역 권리금은 주위 상권 또는 유사 상권의 거래 사례를 바탕으로 계산합니다.
• 권리금 협상 팁:
  • 포스기 매출, 영업 노하우, 서비스 및 시설 상태를 검토합니다.
  • 필요한 시설물과 불필요한 시설물, 추가 비용을 명확히 평가합니다.
  • 협상 시 상호 존중과 투명한 소통 방식을 유지합니다.
• 권리금 상한선을 정하고, 그 이상을 요구하면 매장을 포기하는 것이 좋습니다.
• 초보 창업자의 경우, 권리금이 높은 곳은 특히 주의해야 합니다.
• 국토교통부가 만든 상가건물 임대차 권리금 표준 계약서를 활용합니다.
• 더 알아보기 – 국토교통부 고시 감정평가 실무기준

 

5. 임차인의 권리금은 어떻게 보호받나요?

• 권리금은 새로운 임차인으로부터만 회수할 수 있을 뿐, 임대인에게 그 지급을 구할 수 없는 것이 일반적입니다. 권리금이 임차인에게서 임대인에게 지급된 경우라도, 원칙적으로 임대인은 권리금 반환의무가 없습니다.
• 하지만 임대인은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하는 것을 방해할 수 없습니다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인은 권리금 계약을 맺고 신규임차인을 임대인에게 주선할 수 있습니다. 이 때 임대인은 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다. 임대인이 방해 행위를 할 경우, 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 이는 상가건물 임대차보호법 제10조의4에 규정되어 있으며, 예외 사유가 없는 한 임대인은 이를 준수해야 합니다.

 

6. 권리금 회수를 방해하는 행위는 무엇인가요?

임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위는 다음과 같은 것이 있습니다.

• 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 받는 행위
• 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 과도한 차임과 보증금을 요구하는 행위
• 정당한 사유 없이 신규 임차인과 임대차계약 체결을 거절하는 행위
• 다만 임차인은 임차인은 자신이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 임대료를 지급할 능력 등에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 합니다.

위 보호 규정은 다음의 경우에는 적용되지 않습니다.

• 상가건물이 유통산업발전법의 대규모점포 또는 준대규모점포인 경우(전통시장은 제외)
• 상가건물이 국유재산 또는 공유재산인 경우

 

7. 임대인이 계약 체결을 거부할 수 있는 정당한 사유는 무엇인가요?

임대인은 다음과 같은 정당한 사유가 있을 때 신규 임차인과의 계약 체결을 거부할 수 있습니다.

• 신규 임차인이 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
• 신규 임차인이 임차인의 의무를 위반할 우려가 있는 경우
• 상가 건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우
• 임대인이 선택한 신규 임차인이 권리금을 지급한 경우

 

8. 권리금 회수를 방해받을 경우 임차인의 권리는 무엇인가요?

• 임대인이 권리금 회수를 방해해 임차인에게 손해가 발생한 경우, 임대인은 손해배상책임이 있습니다. 이때 손해배상액은 신규 임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다.
• 임차인은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 손해배상 청구를 해야 합니다.

 

9. 권리금의 세금 처리는 어떻게 하나요?

• 양도자 세금:

  • 부가가치세: 권리금은 재화의 공급으로 분류되어 부가가치세 과세 대상입니다. 단, 사업의 포괄양수도 거래로 할 경우 부가세가 면제됩니다.
  • 종합소득세: 권리금은 ‘기타소득’에 해당하며, 지급받은 권리금의 40%를 소득금액에 합산하여 신고해야 합니다. 양수자가 원천징수한 금액은 종합소득세 납부 시 차감됩니다(법인의 경우 법인세).

• 양수자 세금:

  • 원천징수: 권리금 지급 시 8.8%를 원천징수하고, 이를 다음 달 10일까지 세무서에 신고·납부해야 합니다.
  • 회계처리: 권리금 지급액은 무형자산으로 계상되고, 5년 동안 균등감가상각 회계처리를 통해 비용처리할 수 있습니다.

 

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