“집주인은 일하거나 위험을 감수하거나 절약하지 않고도, 잠을 잘 자면 부자가 된다.”

– 존 스튜어트 밀 (19세기 영국 철학자)

 

어제(2024년 6월 25일) 한국은행에 따르면 주택가격이 1년 후 현재보다 오를 것이라고 예상하는 소비자들이 과반수를 넘었습니다. 고금리 속에서도 미국의 주택 가격은 역대 최고를 경신했다고 합니다. 최근 전국 주택 가격이 바닥을 지났다는 의견이 많아지면서 부동산 법인 설립에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 오늘은 부동산 법인 설립의 장단점, 설립 방법과 주의사항을 알아보겠습니다.

 

1. 부동산 법인이란?

부동산 법인은 부동산업을 운영하는 법인을 말합니다. 통계청 한국 산업 표준 분류에 따르면 부동산업에는 부동산 관련 서비스업과  부동산 개발업이 포함됩니다. 하지만 이번 글에서는 부동산 임대 및 매매업을 주로 하는 부동산 법인에 대해 다루겠습니다. (1) 부동산 임대업은 자기가 소유하거나 또는 임차한 각종 부동산을 임대하는 사업을 말합니다. 그리고 (2) 부동산 매매업은 구입한 부동산을 재판매하는 사업을 의미하는데 통계청과 국세청은 부동산 공급업으로 분류하고 있습니다. 부동산 투자업의 특성상, 부동산 공급업과 부동산 임대업은 병행되는 경우가 많습니다.

 

2. 부동산 법인 설립의 장단점

장점	단점
법인세율이 개인 종합소득세율보다 낮습니다. 개인사업자는 6~45%의 세율을 적용받아 종합소득세를 납부하지만, 법인은 9~24%의 세율을 적용받아 법인세를 납부합니다. 상속세, 증여세를 줄이는 데 법인을 활용할 수 있습니다. 대표와 가족을 주주로 구성해 각각의 급여, 상여, 배당을 줌으로써 소득을 분산, 종합소득세를 절감할 수 있습니다. 이들의 인건비를 비용으로 인정받을 수도 있습니다. 부동산 매각 차익에 대한 양도소득세 절세 방법으로 활용할 수 있습니다.	법인세 외에 배당소득세를 납부해야 합니다.(이중 과세 위험) 과밀억제권역 내 법인 설립 후 5년 이내 과밀억제권역 내에서 부동산을 취득할 경우 취득세가 중과됩니다. 법인 설립, 유지 비용이 발생합니다. 부동산 임대업 법인의 경우, 성실신고확인 의무자, 세무조사 대상이 될 확률이 높습니다.

 

3. 부동산 법인 설립

3.1. 상호 정하기

상호란 회사가 법률상, 영업상 쓰는 이름을 말합니다. 동일 시, 군에서 동종 영업의 동일한 이름이 등기되어 있지 않아야 합니다. 인터넷 등기소 홈페이지에 가면 동일한 상호가 등기되어 있는지 검색하실 수 있습니다.

3.2. 최저 자본금 유무

부동산 임대업, 부동산 매매 법인은 법률로 정해진 최저 자본금 제한이 없습니다. 일반적으로 100만원에서 2000만원 사이로 자본금을 설정합니다. 자본금이 너무 적으면 자본금 잠식이 되기 쉽고, 대출을 받을 때 불리할 수 있습니다. 자본금이 너무 적어 사업자 등록이 거부되는 경우가 있으므로, 100만원 이상의 자본금을 갖추실 것을 권유합니다. 자본금이 너무 많으면 법인 설립 시에 등록면허세가 많이 부과되므로 주의해야 합니다.

 

3.3. 목적 설정

등기부, 정관의 목적은 향후 회사의 활동을 고려하여 10여 개 이상을 정하는 것이 일반적입니다. 한국 표준 산업 분류표나 동종 업종의 다른 회사의 등기부 등본을 참고하여 구체적으로 목적을 정해야 합니다. 부동산업이라고 정하면 너무 추상적이어서 보정명령이 나올 가능성이 큽니다. 부동산 임대업 법인의 목적은 예를 들어 ‘주거용, 비주거용, 기타 부동산 임대업‘,’부동산 임대업’,’부동산 전대업’ 등으로 기재하면 됩니다. 부동산 매매업 법인일 경우 예를 들어 ‘주거용, 비주거용, 기타 부동산 공급업’, ‘주거용, 비주거용, 기타 부동산매매업’ 등으로 기재하면 됩니다.

 

3.4. 본점 주소 – 과밀억제권역 주의

• 법인의 본점 주소는 회사의 영업 활동을 지휘하는 장소를 의미합니다. 법인의 우편물 송달의 기준이 될 뿐만 아니라, 재판의 관할 기준이 되며, 특히 법인이 납부해야 할 세금에 큰 영향을 미칩니다.
• 등록면허세는 출자 자본금의 0.4%이고 지방교육세는 등록면허세의 20%입니다. 서울, 인천 등 수도권의 과밀억제권역에서 법인을 설립할 경우, 등록면허세가 3배 중과됩니다. 

더 큰 문제는 부동산 취득세입니다.

• 과밀억제권역에 본점이나 지점을 설치한 후 5년 이내에 부동산을 취득하는 경우, 용도를 불문하고 취득세 중과세 대상이 됩니다. 그렇지 않은 경우도 법인의 설립, 본점, 지점의 설치와 부동산 취득이 관련성이 있으면 중과세됩니다(건물은 8.4%, 토지는 12%).
• 과밀억제권역에서 본점의 사업용으로 건물을 신축하거나 증축하는 경우, 공장을 신설하거나 증설하기 위하여 사업용 과세물건을 취득하는 경우, 그 건물과 그 부속토지에 대해 취득세가 중과됩니다(건물은 6.8%, 토지는 8%).
• 부동산을 취득해야 하는 부동산 법인의 특성상, 이러한 높은 세율은 사업에 큰 부담이 될 수 있습니다. 따라서 부동산 법인의 본점 주소를 선택할 때는 신중한 검토가 필요합니다. 

 

3.5. 주주, 임원 구성 – 가족 법인 고려

부동산 법인의 주주 구성은 장기적인 소득, 자산 관리에 있어 매우 중요한 요소입니다.

주주를 구성할 때, 가족 구성원, 특히 자녀들을 주주로 포함시키는 것은 세대 간 자산 전환에 효과적입니다. 법인의 소득을 급여, 상여, 배당의 형태로 개인에게 이전하면서 이를 가족에게 분산시킴으로써 각 구성원의 소득세를 줄일 수 있습니다. 또한 이들의 인건비를 비용으로 인정 받아 법인세를 절감할 수 있습니다. 예컨대 가족법인이 주주인 부모로부터 받은 금액을 부동산에 투자하고 부동산 가치가 증가한 경우, 부동산 가치 증가분 중 자녀의 지분율에 해당하는 금액은 증여세 없이 증여되는 효과가 있습니다. 이러한 이유로 많은 부동산 법인이 가족법인 형태를 취하고 있습니다.

한편 법인 설립 과정에서는 조사보고자라는 일회성 직책이 필요하므로 주식이 없는 임원을 한 명 선임하고 조사보고자로 임명하는 것이 좋습니다.

 

4. 부동산 법인의 사업자 등록

4.1. 부동산 임대업의 경우

4.1.1. 사업자등록(부가가치세법)만 신청하는 경우

 

4.1.2. 임대사업자등록(민간임대주택에 관한 특별법)과 사업자등록을 함께 신청하는 경우

임대사업자로서 세제 혜택을 받기 위해서는 임대사업자 등록하고 부가가치세법에 따른 면세사업자로 함께 등록해야 합니다.

인터넷을 통해 신청 – 렌트홈(www.renthome.go.kr)▸임대사업자 민원 신청▸임대사업자 등록신청

임대사업자 등록신청서 양식

시군구청을 방문하여 신청 – 임대사업자등록 신청서와 임대주택 명세서를 미리 작성하여 주소지 시군구청을 방문합니다.

임대 사업자 등록할 때 추가로 필요한 서류

구분		필요서류	소유권 확보기한
소유자		등기사항증명서	–
소유 예정자	사업계획승인	사업계획승인서	6년
	건축허가	건축허가서	4년
	매매계약	매매계약서	3개월
	분양계약	분양계약서	1년

 

4.1.3. 성실 신고 대상

상당수 부동산 임대 법인은 성실 신고 대상이 될 각오를 해야 합니다. 성실신고 확인대상인 법인은 법인세 신고를 할 때, 장부와 증명 서류에 의하여 계산한 과세표준 금액의 적정함을 세무사가 확인하고 작성한 성실신고확인서를 함께 제출하여야 합니다. 과세관청의 특별 감시를 받는 것과 같습니다. 아래와 같은 조건을 모두 충족하면 성실 신고 대상 법인이 됩니다.

 

4.2. 부동산 매매업의 경우

부동산 매매업의 경우, 법인의 등기부상 소재지(또는 지점 소재지)가 부가가치세법상 사업장이 됩니다.

부동산 중개업은 부동산 매매업과 겸업할 수 없습니다.

 

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