안녕하세요, 법인 등기 전문가 헬프미입니다.

부동산 매매나 임대차 계약을 진행할 때, 등기부등본 확인은 필수입니다. 등기부등본은 부동산의 과거와 현재 권리 관계를 기록한 문서로, 이를 통해 소유권 분쟁이나 근저당권 설정 여부 등 잠재적인 위험 요소를 발견하고 안전한 거래를 할 수 있습니다. 오늘은 여러분의 안전하고 성공적인 거래를 위해 부동산 등기부 등본 보는 법을 안내해드리겠습니다.

 

1. 부동산 등기부의 구성

부동산 등기부는 부동산에 관한 권리 관계 또는 부동산의 표시에 관한 사항 기재한 공적 장부입니다. 법원에서 관리하며, 토지 등기부와 건물 등기부로 나뉩니다. 1필의 토지 또는 1개의 건물에 대하여 1개의 등기기록을 둡니다(1부동산 1등기기록 원칙).

 부동산 등기부는 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있습니다. 각 구역에는 다음과 같은 정보가 기록되어 있습니다.

 

1.1. 표제부

표제부는 부동산의 표시에 관한 사항을 기록하는 부분입니다. 부동산의 소재지, 지번, 지목, 면적 등 부동산의 물리적 현황에 관한 정보를 담고 있습니다. 토지, 건물 또는 집합건물인지 여부에 따라 구성이 서로 다소 다릅니다.

 

1.1.1. 토지 등기부의 표제부

각 항목을 설명하면 다음과 같습니다. 

• 표시번호 : 등기한 순서입니다. 예를 들어 1(전2)이라고 기재된 경우가 있는데, 이는 이전의 등기부에서 현재의 등기부로 옮겨 적었다는 의미입니다.
• 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜입니다.
• 소재지번 : 토지의 소재지입니다.
• 지목 : 토지의 사용목적(예: 대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원, 주유소용 등). ‘대’는 대지라는 뜻입니다.
• 면적 : 토지의 전체 면적입니다. 등기부의 면적은 ㎡로 표시되어 있습니다.
• 등기원인 및 기타 사항 : 표제부에 관한 등기 원인 및 행정 구역 명칭 및 지번 변경 등을 표시합니다.

 

1.1.2. 건물 등기부의 표제부

• 표시번호 : 등기한 순서입니다. 1, 2 등의 숫자 외에 등기부에1(전2)이라고 기재된 경우가 있는데, 이는 이전의 등기부에서 현재의 등기부로 옮겨 적었다는 뜻입니다.
• 접수 : 등기 신청서를 접수한 날짜입니다.
• 소재지번 및 건물번호 : 건물이 위치하고 있는 소재지 및 건물 번호를 표시합니다.
• 건물내역 :구조, 지붕, 층수, 용도, 면적을 표시합니다.
• 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭, 지번 변경 등의 사항을 표시합니다.

 

1.1.3. 집합건물 등기부의 표제부

구분건물등기기록에는 1동의 건물에 대한 표제부를 두고 전유부분마다 표제부, 갑구, 을구를 둡니다.

• 표시번호 : 등기한 순서입니다.
• 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜입니다.
• 소재지번 및 건물번호 : 건물이 위치하고 있는 토지의 지번 및 건물의 명칭, 건물번호입니다.
• 건물내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적입니다.
• 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭, 지번 변경 등의 사항입니다.
• 대지권의 목적인 토지의 표시에 대한 표제부 : 집합건물이 속한 토지 즉 대지권의 목적인 토지에 대한 표시를 표제부에 둡니다.
• 소재지번 : 건물이 위치하고 있는 토지의 지번입니다.
• 지목 : 토지의 사용목적 (예:대지, 공장 용지, 학교 용지, 도로, 하천, 공원 등)입니다.
• 면적 : 토지의 전체 면적입니다.
• 등기원인 및 기타사항 : 표제부에 관한 등기원인 및 행정구역 명칭 및 지번변경, 대지권이 등기된 일자 및 구 등기부등본에서 옮겨서 기록된 사항 등을 기록합니다.
• 전유부분의 건물의 표시 : 집합건물에 속한 한 세대에 대한 건물의 표시입니다.
• 건물번호 : 해당 건물에 대한 층 및 호수를 표시합니다. (예:10층 1001호)
• 건물내역 : 구조, 지붕, 층수, 용도, 면적입니다.
• 대지권의 표시 : 집합건물이 속한 대지중 해당 전유세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시입니다.
• 대지권 종류 : 대지권의 대상이 되는 권리를 표시합니다. 소유권대지권이 일반적입니다. 임차권대지권, 지상권대지권도 있습니다.
• 대지권 비율 : 1동 건물이 속한 전체 토지중 해당 전유부분이 차지하는 지분비율을 표시합니다.

 

1.2. 갑구

• 갑구에는 소유권과 관련된 사항이 기재됩니다. 여기에는 현재 소유자 정보, 소유권 변동 내역,등이 기록됩니다. 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정 등기 그리고 소유자의 처분을 금지하는 가처분 등도 갑구에 기재됩니다. 소유권보존 등기는 그 부동산에 대하여 가장 먼저 하는 등기입니다.
• 순위번호 : 등기한 순서입니다. 이 순위번호에 의하여 갑구의 권리 사이 우선순위가 정해집니다.
• 등기목적 : 등기의 내용 또는 종류를 표시합니다.
• 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호입니다.
• 등기원인 : 등기의 원인 및 원인 일자를 표시합니다. 예) 매매, 증여, 등
• 권리자 및 기타사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리 사항을 표시합니다. 예) 가압류 청구금액, 가압류 채권자. 소유권이전의 경우 거래가액 또는 매매 목록 번호.

 

1.3. 을구

을구는 소유권 외의 권리 사항이 기록되는 부분입니다. 여기에는 저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등 다양한 권리 설정 내역이 포함되어 있어 부동산에 대한 다양한 권리 관계를 파악할 수 있습니다. 예를 들어, 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받았다면, 해당 부동산에 설정된 저당권이 을구에 기록됩니다. 이를 통해 부동산의 담보 상태나 사용 상태를 확인할 수 있습니다.

• 순위번호 : 등기한 순서입니다.. 이 순위번호에 의하여 을구 사항란의권리간에 우선순위가 결정됩니다.
• 등기목적 : 등기의 내용 내지 종류입니다. 예) 근저당권설정, 전세권설정, 지역권설정 등
• 접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호입니다.
• 등기원인 : 등기의 원인 및 원인 일자입니다. 예) 저당권 설정 계약
• 권리자 및 기타사항 : 권리자 및 기타 권리 사항입니다. 예) 근저당권설정의 경우 채권 최고액, 채무자, 근저당권자 등.

 

2. 부동산 등기부를 볼 때 유의할 사항

부동산 등기부를 확인할 때는 다음 사항들을 유의해야 합니다. 

2.1. 소유권에 대한 압류, 가압류, 가처분 등

일반적으로 가압류는 금전 채권자가 미리 채무자의 재산인 부동산을 압류하여 채무자가 그 부동산을 처분하지 못하도록 하는 것입니다. 가처분은  그 부동산에 관해 청구권을 가진 채권자가 미리 그 부동산의 현상 변경을 금지시키는 것입니다. 처분금지가처분과 점유이전금지가처분이 있습니다. 가처분이나 가압류는 소유권을 제약하므로 가처분이나 가압류 등기는 갑구에 기재됩니다. 채권자가 채무자의 재산을 압류하거나 가압류한 경우, 채무자가 채무를 변제하지 못하면 부동산은 경매로 넘어갈 수 있습니다. 등기부에 경매개시결정이 기재되어 있다면, 이미 경매 절차가 진행 중임을 의미합니다. 또한, 처분금지 가처분이 되어 있는 경우, 소송에서 원고가 승소할 경우 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 있습니다. 

2.2. 가등기

가등기는 본등기의 순위를 확보하기 위한 등기입니다. 가등기에 의한 본등기가 이루어지면, 그 순위는 가등기의 순위를 따릅니다. 따라서 가등기 이후에 이루어진 제3자의 등기는 본등기가 이루어질 때 말소될 수 있습니다.

2.3. 근저당권

근저당권의 채권 최고액은 채무자가 부담할 최대한도의 채무액을 의미합니다. 실제 채무액은 일반적으로 최고액의 80% 정도입니다. 채무자가 근저당권 채무를 모두 변제하지 않으면 부동산은 경매로 넘어갈 수 있습니다. 

2.4. 지상권, 지역권 등

지상권과 지역권은 토지 이용을 목적으로 설정된 권리입니다. 지상권은 토지의 상공 또는 지하를 이용할 수 있는 권리이고, 지역권은 일정한 용도로 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리입니다. 전세권, 지상권, 지역권은 부동산의 일부분에도 성립할 수 있지만, 동일한 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수는 없습니다.

이러한 사항들을 유의하여 부동산 등기부를 확인하는 것이 중요합니다. 정확한 이해를 통해 부동산 거래나 소유권 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

3. 헬프미와 함께하는 법률 상식

오늘은 헬프미에서 간단한 법률 상식으로 부동산 등기부 등본에 대해 안내 드렸습니다.

• 헬프미 법률사무소는 혁신적인 리걸테크 회사로, 15년 경력의 대형 로펌 출신  박효연 변호사(서울대 법대 졸업, 사법시험 48회)와  이상민 변호사(고려대 법대 졸업, 사법시험 49회)가 정보비대칭이 없는 법률 시장을 꿈꾸며 설립하였습니다.
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헬프미는 여러분의 성공적인 기업 운영을 위해 항상 최선을 다하겠습니다. 궁금한 점이 있으시면 언제든지 견적을 받고 문의해 주세요.

감사합니다.