안녕하세요. 헬프미 법률사무소입니다.

부동산 거래를 할 때 필수적으로 등기부등본을 확인하실 것입니다. 등기부등본을 열람하거나 출력할 경우 소정의 수수료를 내야 합니다(온라인으로 열람·출력할 경우, 각각 700원, 1000원, 오프라인 열람·출력할 경우 1200원). 그런데 무료로 건축물의 소유자와 현황을 확인하는 방법이 또 있습니다. 바로 건축물 대장을 열람하는 것입니다. 오늘은 건축물 대장을 읽는 법에 대해 알아보겠습니다.

 

1. 건축물 대장이란?

시장, 군수, 구청장 등이 건축물의 소유, 이용 및 유지, 관리 상태를 확인하거나 건축 정책의 기초 자료로 활용하기에 위하여 건축물과 그 대지의 현황, 건축물의 구조 등에 관한 정보를 적은 기록을 말합니다.

 

2. 건축물 대장과 등기부의 차이

부동산과 관련된 두 가지 중요한 문서는 대장과 등기부입니다. 이 둘은 각각 다른 목적과 내용을 담고 있어, 부동산 거래 시 모두 확인해야 합니다.

	건축물 대장	등기부
내용	건물의 물리적 상태에 관한 정보를 기록한 문서입니다. 주요 항목으로는 건물의 구조, 용도, 층수, 대지 면적, 건축 면적, 연면적, 건폐율, 용적률 등이 포함됩니다.	부동산의 권리 관계를 기록한 문서입니다. 주요 항목으로는 소유권, 저당권, 지상권, 전세권, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 다양한 권리 변동, 제한 사항이 포함됩니다.
목적	주로 건물의 현황 파악과 관리 목적으로 사용됩니다. 건축물의 안전과 유지 관리, 건축 정책 수립에 기초 자료로 활용됩니다.	부동산의 소유권 및 권리 관계를 명확히 하기 위해 사용됩니다. 이는 부동산 거래 시 소유권을 증명하고, 권리 관계를 확인하기 위해 필수적인 문서입니다.
종류	일반건축물대장, 집합건축물대장	토지 등기부, 건물 등기부
관리 기관	지방자치단체(시·군·구청)에서 관리합니다. 이는 해당 지역의 행정 기관이 건축물의 현황을 직접 관리하고, 이를 통해 도시 계획과 건축 정책을 효율적으로 운영하기 위함입니다.	법원에서 관리합니다. 권리의 변동은 등기부의 기록을 기초로 합니다.
열람 수수료	정부24 홈페이지에서 무료 열람 가능합니다.	인터넷 등기소 홈페이지에서 수수료 700원을 내면 열람 가능합니다.

 

3. 건축물 대장의 각 항목

일반건축물현황에서 유심히 봐야 할 항목을 설명드리겠습니다. 건축물대장은 갑구와 을구로 구성되어 있습니다. 갑구에는 건물의 부동산 고유번호, 주소, 면적, 소유자 인적 사항 등 건물에 대한 중요한 정보가 기재되어 있습니다. 원칙적으로 모든 정보를 갑구에 적습니다. 갑구의 기재란이 부족할 경우, 을구에 건축물 현황(예를 들어 층수가 많을 경우), 소유자현황(소유자가 많을 경우), 변동사항, 그 밖의 기재사항을 추가로 기재합니다. 

첫째 페이지 상단은 갑구로 설계 개요에 대한 내용, 첫 페이지 하단에는 층별 면적/ 소유자에 대한 내용이 표시됩니다.

둘째 페이지에는 건축주, 설계자, 공사감리자의 인적 사항, 주차장, 승강기, 허가일, 에너지 효율 등급 등이 기재됩니다.

항목	내용
특이사항	건축법령에 위반사항이 있는 경우, ‘위반건축물’로 첫장 우측 상단에 기재됩니다. 위반 근거 및 위반 내용은 ‘변동 사항’란에 기재합니다. 위반건축물을 매수할 경우, 이행강제금이 신 소유자인 매수인에게 부과될 수 있음을 주의해야 합니다. 또한 위반건축물의 경우, 주거용이더라도 전세보증보험 가입이 불가능합니다.
대지면적	사용승인 또는 기재신청된 토지 중에서 건축이 가능한 토지 면적입니다.
건축면적	건물의 외벽이나 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 면적입니다.
건폐율	건폐율이란 건축면적÷대지면적을 말합니다.
연면적	건축 각 층의 바닥 면적을 합한 총면적으로 주차장 시설 등도 포함합니다.
용적률 산정용 연면적	건축물의 연면적에서 지하층 바닥면적 또는 지상층의 부속 주차용 면적을 제외한 연면적입니다.
용적률	용적률 산정용 연면적÷대지면적을 용적률이라고 합니다.
지역, 지구, 구역	사용승인 또는 기재신청된 대지가 속한 지역, 지구, 구역을 각각 기재합니다. 이에 따라 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등이 제한됩니다. 용도 지역으로는 도시, 관리, 농림, 자연환경보전지역이 있습니다. 용도지구로는 경관, 고도, 방화, 보호 지구 등이 있는데, 용도지구는 용도지역을 보완하는 역할을 합니다. 용도구역으로 개발제한구역, 도시공원제한구역, 시가화제한구역 등이 있으며, 용도 지역 및 용도 지구를 보완하는 역할을 합니다.
주용도	건축물의 대표적인 용도를 건축법시행령 별표1 각호(32개 용도)의 구분에 따라 기재합니다. 하나의 동이 2 이상의 용도로 구성된 경우 대표적인 용도 하나만 기재합니다. 예) 공동주택, 근린생활시설, 노유자시설, 업무시설, 판매시설 및 위락시설, 공장, 창고시설, 동물관련시설, 묘지관련시설 및 관광휴게시설 등. 기재된 내용과 실제 이용이 다를 경우, 불법 건축물에 해당할 수 있습니다.  ➡ 더 알아보기 – 건축법 시행령 별표 1
변동 사항	건축물대장이 작성된 날부터 증축 등 건물의 변화에 대해 기록합니다.
소유자 현황	해당 건물의 소유자의 인적 사항, 지분율 등이 나와있습니다. 등기부의 소유자 기재와 건축물 대장의 소유자 기재가 일치하는 경우가 일반적입니다. 하지만 관리 기관이 다르므로 서로 불일치하는 경우도 있습니다. 등기부등본의 소유자와 건축물대장의 소유자가 다르다면 등기부의 소유자를 기준으로 삼아야 합니다. (반면 권리관계 이외의 사항은 대장의 기재를 우선으로 삼습니다.)

 

4. 헬프미는 여러분의 성공적인 기업 경영에 함께 하겠습니다.

건축물대장은 기업 경영에서 필수적인 문서로, 건물의 물리적 상태와 법적 정보를 정확히 이해하는 데 도움을 줍니다. 등기부 등본과 함께 건축물대장을 꼼꼼히 확인하면, 부동산 자산을 보다 효율적으로 관리하고 투자할 수 있습니다.

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