부동산 법인설립에 대해 한 번쯤 고민해 보신 분들이 많습니다. 법인설립 시 개인사업자와 달리 세금 및 운영상의 혜택을 받을 수 있기 때문입니다. 그러나 부동산 법인설립 시 타 업종과 다른 유의 사항이 있습니다. 따라서 부동산 법인설립을 계획하고 계신다면 부동산 법인의 개념과 특징에 대해 충분히 숙지하셔야 합니다. 부동산 법인설립에 대해 궁금해하시는 대표님들을 위해 헬프미에서 부동산 법인설립 시 꼭 아셔야 하는 것을 설명해 드리겠습니다.

 

1. 부동산 법인이란 무엇인가요?

부동산 법인이란 부동산 관련 업종을 운영하는 법인으로, 여기서는 부동산 매매업 또는 임대업을 위한 법인을 말합니다.

 

2. 부동산 법인설립 시 필요한 것

2.1 법인 사업목적 설정

부동산 법인설립 시 등기부에 기재될 사업목적을 정해야 합니다. 등기부에 기재하는 사업목적은 사업자등록 시 기재하는 업종의 근거가 됩니다. 등기부에는 당장 영업할 업종이 아니더라도 장래에 운영할 업종을 미리 기재할 수 있습니다. 다만 사업목적을 너무 많이 기재한다면 전문성이 낮아 보일 수 있으므로 일반적으로 10개 내외로 기재합니다.

사업 목적을 기재할 때 추상적인 목적을 적으면 등기 신청이 반려될 수 있으므로 ‘부동산 매매업’, ‘부동산 임대업’처럼 최대한 구체적으로 정해야 합니다. 사업 목적은 한국표준산업분류나 비슷한 업종의 회사 등기부등본을 참고할 수 있습니다.

 

2.2 자본금

부동산 법인설립 시 자본금을 설정해야 합니다. 부동산매매업, 부동산임대업은 최저 자본금 제한이 없는 업종입니다. 따라서 100원부터 자본금을 설정할 수 있습니다만, 자본금이 너무 적다면 법인설립 후 사업자등록이 거절될 수 있으므로 최소 100만 원 이상으로 설정하시는 것이 좋습니다. 또한 자본금보다 순자산이 적으면 기업 평가에 좋지 않을 수 있으므로 자본금을 적당히 작게 설정하시기를 추천해 드립니다. 실무상 최초 자본금은 주로 100만 원~2,000만 원 사이로 설정합니다.

 

2.3 부동산 소유 조건

부동산 법인설립 신청 시에는 당연히 아직 법인 명의의 부동산을 소유할 수 없는 상태이므로 별도의 부동산 소유 조건이 없습니다.

그러나 사업자등록 시, 부동산 매매업은 법인 명의의 부동산이 없어도 되지만 부동산 임대업은 반드시 법인 명의의 부동산을 소유하고 있어야 합니다. 이는 서면 신청은 물론 홈택스로 사업자등록을 신청할 때도 마찬가지로, 매매계약서 등 소유 부동산 명세를 반드시 첨부해야 합니다.

사업자등록은 해당 사업 개시일부터 20일 이내에 신청해야 합니다. 그러나 법인설립 등기 후 사업자등록 신청까지의 기간은 별도로 정해진 바 없습니다. 따라서 설립등기 후 사업자등록 전에 법인 명의의 부동산을 취득하고 임대업을 포함하여 사업자등록을 하시면 됩니다.

만일 법인설립 등기 후 사업자등록 시점까지 법인 명의의 부동산을 취득하지 못했다면, 일단 부동산 임대업을 포함하지 않고 사업자등록 완료 후, 부동산을 취득하고 사업자등록을 변경하여 부동산 임대업을 추가해야 합니다.

 

▶ 부동산 임대업 및 전대업 사업자등록 시 필요 서류

구분	필요 서류
민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하는 경우	주택사업계획승인서 사본
민간임대주택으로 등록할 주택을 매입한 경우	매매계약서 사본
민간임대주택으로 등록할 주택을 분양받은 경우	분양계약서 사본
등록하려는 임대주택에 임차인이 있는 경우	임대차계약서 사본

 

3. 부동산 법인설립 Q&A

3.1 이미 부동산을 보유하고 있다면 법인사업자로 전환하는 것이 유리한가요?

소유한 부동산 가액에 따라 다릅니다.

개인사업자에게는 종합소득세가, 법인사업자에게는 법인세가 적용되어 과세표준과 세율이 서로 다르기 때문입니다. 개인사업자가 소유한 부동산 가액이 20억 이상이라면 법인 전환이, 20억 미만이라면 개인사업자 명의를 유지하는 것이 유리합니다. 이때 새로운 부동산을 취득한다면 신규 법인 앞으로 취득하는 것을 권해드립니다.

 

3.2 자택 주소로 부동산 법인을 설립해도 되나요?

부동산 매매업과 임대업은 자택 주소로 법인설립을 할 수 있습니다.

단, 본인 소유의 자택이어야 하며 전세나 월세로 거주하고 있다면 건물주의 동의를 받고 전대차 계약을 해야 합니다.

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3.3 임대할 부동산은 반드시 지점으로 등기해야 하나요?

1) 사업자등록 여부
부동산 임대는 부가가치법상 용역의 공급에 해당하므로 원칙적으로 임대 수익이 나오는 임대용 부동산별로 사업자등록을 해야 합니다. 임대용 부동산이 2개 이상이라면 통상 일괄 과세를 신청하여 본점에서 관리합니다.

 

2) 지점등기 여부
실무상 지점 설치를 의결한 이사회의사록 등을 지참하여 사업자등록 신청만 하면 별다른 문제가 없습니다. 즉, 임대용 부동산을 반드시 지점으로 등기할 필요는 없다는 것이 관련 당국의 해석입니다. 그러나 관할 세무서는 독자적인 판단을 내릴 수 있어 유권해석에도 불구하고 지점 등기를 요구하는 곳이 있습니다. 따라서 지점등기 여부는 관할 세무서에 문의하시는 것이 가장 정확합니다.

 

4. 부동산 법인설립도 헬프미와 함께!

부동산 법인을 설립하려면 타 업종과 다른 조건이 있으므로 미처 알지 못한 상태에서 설립을 진행한다면 여러 어려움에 부딪힐 수 있습니다. 헬프미에서는 누적 2만 곳 이상의 법인설립 등기를 진행한 노하우로 대표님들의 부동산 법인설립이 꼼꼼하고 빠르게 처리될 수 있도록 도와드립니다. 복잡한 부동산 법인설립 절차로 혼자 고민하지 마시고 지금 바로 헬프미와 상담하세요!