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[헬프미 법인 상식]사업장 무상 임대차계약, 전대차계약 총정리

Published by 헬프미 on

*헬프미 법인 상식이란? 
현재 법인등기 헬프미에서 제공하는 서비스는 아니지만, 많은 분들이 궁금해하시는 법인 설립·운영에 대해 쉽고 상세하게 알려드리는 컨텐츠입니다.

 

목차

  1. 사업장 주소를 정하는 시기
  2. 무상 임대차계약
  3. 전대차계약 
  4. 계약서 양식 다운로드

1. 법인설립 절차

법인을 설립하려면 (1) 법인 설립등기 후 (2) 법인 사업자등록을 하면 됩니다. 

사업자등록 신청 시에는 법인 등기부등본을 제출하므로 법인에 관한 내용에 문제가 있다면 법인 등기부등본을 변경해야 사업자등록이 가능합니다. 

2. 사업자등록시 주소  

법인 설립등기 단계에서는 법인 주소만 정하시면 되며, 법원 등기소에 사업장에 대한 서류를 제출하지 않습니다. 사업장이 문제가 되는 단계는 사업자등록을 할 때입니다.

2.1. 사업장 증빙 

업종에 따라 주택에서 설립이 가능한 경우도 있고, 별도의 사업장으로서 조건을 갖추어야 하는 경우도 있습니다. 적합한 사업장을 구비하였는지 여부세무서에서 심사합니다. 신청자는 심사를 위해 임대차계약서와 건물 도면 등을 제출합니다. 경우에 따라서는 심사관이 추가 증빙서류를 요구하는 경우도 있습니다. 

2.2. 사업자등록이 거절되는 경우

사업장 부적합 판정을 받아 사업자등록이 불가하다는 통보를 받으면 다른 사업장을 마련하고 등기부등본상의 법인 주소도 변경해야 합니다. 이때 또다시 비용을 들여 주소변경등기를 하셔야 합니다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 설립등기 절차에서부터 적합한 사업장으로 본점 주소를 정하실 것을 추천드립니다. 

임대차계약 작성 방법, 주의사항에 대한 내용은 아래 링크와 동영상을 참고해주세요.

▶ 법인설립 시 임대차계약서 작성하는 방법

3. 무상 임대차계약 

무상으로도 임대차계약을 체결할 수 있으므로, 사업자등록시 사업장 증빙자료로서 무상 임대차계약서를 제출할 수 있습니다. 무상으로 건물을 임대하는 경우는 (1) 법인을 설립하려는 사람이 소유한 건물인 경우 (2) 부모나 제3자가 특별히 무상으로 임대해주기로 약정한 경우 입니다.

3.1. 본인 소유 건물

대표 본인과 법인은 법적으로 별개의 인격입니다. 따라서 본인 소유의 건물에서 자신이 대표인 법인을 설립한다 하더라도 본인과 법인 간의 임대차계약을 체결하는 형태의 계약서를 반드시 작성하셔야 합니다. 본인이 법인의 대표이사나 이사, 감사라 하더라도 해당 지위에서 계약을 체결하는 것이 아니고 개인 자격으로서 별개의 법인과 계약을 체결한다고 생각하시면 됩니다.  

3.2. 타인 소유 건물 

타인이 무상으로 건물을 임대해주는 경우도 일반 임대차계약과 동일하게 계약을 체결하시면 됩니다. 다만 임대료를 무상으로 하는 내용으로 임대차계약서를 작성한다는 점만 다릅니다. 마찬가지로 이 타인이 법인의 이사나 감사라 하더라도 이는 임대차계약과 상관이 없습니다.  

4. 전대차계약 

4.1. 전대차란?

전대차란 건물을 임대한 세입자가 제3자에게 동일한 공간을 재임대하는 것을 말합니다. 그런데 전대차는 건물주와 직접 임대계약을 체결하는 것이 아니므로 소유자의 권익이 부당하게 침해당하는 것을 막기 위해 원소유주, 즉 건물주의 동의가 반드시 필요합니다.

따라서 정상적으로 전대차계약을 체결했다 하더라도 건물주가 동의하지 않는다면 사업자등록을 할 수 없습니다. 이때 건물주가 임대사업자로 등록이 되어 있는지 미리 확인하시는 것이 중요합니다.

4.2. 임대사업자인 경우

상업용 건물의 소유주는 대부분 임대사업자로 등록되어 있으므로 별다른 문제 없이 전대차계약을 체결할 수 있습니다. 건물주와 직접 임대차계약을 체결한 사람과 제3자는 전대차계약을 체결합니다. 그리고 건물주에게는 전대차동의서를 받습니다. 

4.3. 임대사업자가 아닌 경우

상업용 건물과 달리 주거용 건물을 임대하는 경우 통상 건물주가 임대사업자 등록을 하지 않은 경우가 많습니다. 이 경우 법인에게 임대를 주거나 전대를 동의해주지 않을 가능성이 높습니다. 해당 건물 주소로 사업자등록이 되는 시점부터 건물주가 임대사업자로 집계가 되어 임대소득에 대한 세금부담을 지게 되기 때문입니다.

이러한 상황은 주로 주택을 임대하여 살고 있던 개인이 주택의 주소로 법인을 설립하려고 할 때 발생합니다. 대표가 법인에게 다시 임대를 하는 방식으로 법인을 설립한다면 대표 개인과 법인은 전대차계약서를 작성하고 건물주의 동의를 받아야 합니다. 

실무상 건물주가 잘 모르고 전대를 허가했다가 나중에 불이익이 발생할 수 있다는 사실을 알고 동의를 번복하여 사업자등록을 할 수 없게되는 경우가 많습니다. 따라서 법인 사업자등록을 빨리 진행해야 하는 대표님은 이러한 위험을 미리 파악하고 건물주와 충분한 협의를 거치시는 것이 좋습니다.  

5. 계약서 양식 무료 다운로드 

지금 바로 다운 받기

  • 무상 임대차계약서
  • 전대차계약서
  • 전대차동의서 

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