세입자의 월세연체, 헬프미 변호사가 고민을 말끔히 해결해드리겠습니다.

  1. 임대료 3개월 연체 시 계약관계
  2. 임차인을 내보내는 방법 – 내용증명, 공증, 명도소송
  3. 제소전화해의 효력과 강점
  4. 제소전화해 절차, 필요서류, 비용

1. 임대차 분쟁의 종류 

상가 임대차의 경우 임차인의 생업이 달려있으므로 한번 임대차 분쟁이 발생하면 해결하기도 쉽지 않을 뿐더라 임대인과 임차인 모두 막대한 비용과 시간을 낭비하게 됩니다. 그러므로 분쟁의 예방 또는 신속한 대처를 위해 임대차 계약 후 발생 가능한 분쟁과 해결방법에 대해 미리 알아두는 것이 중요합니다. 

구분 임대료 체납 임대료 인상 불응 부당한 계약 요구 수선 및 보수 관련 기타 
비율 64.4 17.2 9.7 29.9 11.9

임차인과 임대차 분쟁내용 (출처: 중소벤처기업부, 상가건물임대차실태조사, 2013)

상가건물임대차실태조사 자료에 따르면 임대차 분쟁의 종류는 크게 (1) 임대료 체납, (2) 임대료 인상 요구에 불응, (3) 부당한 계약을 연장하기를 요구, (3) 수선 및 보수 관련한 요구, (4) 기타 요구 등으로 나눌 수 있습니다. 이 중 임대차 분쟁내용 1위는 임대료 체납이며, 2위는 수선 및 보수 관련 요구로 나타났습니다.

이번 글에서는 가장 분쟁 비율이 높은 월세체납의 경우 계약관계와 분쟁 해결방법에 대해 상세히 알려드리겠습니다. 

2. 임대료 3개월 연체 시 계약관계

2.1. 계약 해지권 발생

상가임대차법에 따라 임차인이 임대료를 3개월 연체하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

제10조의8(차임연체와 해지)
  • 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. [본조신설 2015. 5. 13.]

(1) 3개월 연체면 되나요?

'3기의 차임액에 달하는 때'의 의미는 월세 3개월 분의 금액을 연체하는 경우를 말합니다. 월세를 연속해서 연체할 필요는 없고, 총액이 3개월 분이면 됩니다. 횟수가 아닌 금액 기준이므로 연체 횟수가 3회이나 월세 3개월 분의 금액이 아닌 경우는 해당하지 않습니다.  

(2) 계약 해지는 어떻게 하나요?

임대인이 계약을 해지할 수 있는 권리가 발행하는 것이므로 계약을 해지하려면 임차인에게 계약을 해지하겠다는 의사를 밝혀야 합니다. 3기분이 연체되었다고 해서 계약이 자동 해지되는 것은 아닙니다.

(3) 보증금이 남아있어도 해지가 되나요?

판례에 의하면 임차인이 보증금이 남아있다는 이유로 월세 지급을 거절하거나 월세연체 채무불이행책임을 면할 수는 없습니다. 따라서 보증금이 남아있어도 3기분 월세연체라면 임대인이 임대차 계약 해지를 할 수 있습니다. 

(4) 계약 기간이 남아도 상관없나요?

남은 계약 기간이 얼마가 되든 상관없이 3기분 월세연체면 해지할 수 있습니다. 

2.2. 개약갱신요구 거절권 발생 

제10조(계약갱신 요구 등)

① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

임대인은 정당한 사유가 없다면 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 없습니다. 그러나 과거 3기분 월세가 연체된 사실이 있다면, 현재 연체된 사실이 없고 월세를 모두 납부하였다고 해도 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 

3. 임차인을 내보내고 싶을 때 

임대인이 임대차 계약을 해지하면 임차인은 임대차 목적물인 건물에서 퇴거할 의무가 발생합니다. 현행 법은 자력구제를 금지하고 있으므로 임차인이 연락 두절되거나 나가지 않고 버티는 경우, 임대인이 강제로 임차인의 상가에 들어가 임차인 소유의 물건을 뺄 수는 없습니다. 

아래부터는 임차인을 내보내고 싶을 때 취할 수 있는 합법적인 방법들을 살펴보도록 하겠습니다. 

3.1. 내용증명

가장 간단한 방법은 임차인에게 계약을 해지한다는 내용과 함께 언제까지 상가를 비워주지 않으면 이후 법적 조치를 취할 것이라는 내용증명을 발송하는 것입니다.

내용증명은 우체국에서 별도의 양식없이 발신자, 수신자, 해당 부동산을 명시하고 발신자가 수신자에게 알리고 싶은 내용을 적어서 보내면 됩니다. 내용증명을 발송하면 어떤 내용을 누가 받았는지 확인이 가능합니다. 이 경우 임차인이 계약이 해지된지 몰랐다든가, 월세가 체납된지 몰랐다는 주장을 할 수 없게 됩니다. 

그러나 내용증명은 단순히 독촉장, 고지서의 효력에 지나지 않으며 강제로 임차인을 나가게 할 수는 없다는 한계가 있습니다. 

3.2. 공증

공정증서(이하 공증)란 특정인 간 법률적 권리관계에 대한 사실을 공증인이 일정한 방식에 따라 작성하는 증서를 말합니다. 공증을 받으면 제3자인 공증인이 관여하므로 확정판결과 같은 효과를 가지게 됩니다. 

그러므로 임대인이 계약을 해지하고 건물의 반환을 요청할시 임차인이 강제집행을 승낙하는 내용의 공증을 작성하면 이후 임대인이 해당 공증을 토대로 강제집행을 할 수 있습니다. 이를 인도집행증서라고 합니다. 그러나 공증을 하려면 아래와 같은 조건이 있습니다.

  • 임대차 종료로 건물을 반환하기 전 6개월 이내에 작성할 것
  • 보증금 등 임차인에 대한 금원 지급에 대해서도 강제집행을 승낙하는 내용이 포함될 것 

즉, 공증 시점으로부터 6개월 내에 건물을 인도하는 경우에만 작성할 수 있으므로 임대차 계약 기간이 6개월 이상인 경우 임대차 계약을 체결하는 시점에는 공증을 할 수 없다는 한계가 있습니다.

3.3. 명도소송

임대인이 임차인을 상대로 명도소송을 제기해서 승소를 하고 그 승소판결을 토대로 강제집행을 신청할 수 있습니다. 임차인을 상대로 가장 큰 심리적 부담을 줄 수 있으며, 임대인은 계약 해지권만 발생한다면 언제든지 소송을 제기할 수 있습니다.

그러나 일반 민사소송을 제기하는 경우 확정판결문이 나오기까지 최소 1년 ~ 3년 가량 걸리고 변호사 수수료 등 각종 비용이 들어가므로 임대인 입장에서도 상당한 시간과 돈을 들여야 한다는 한계가 있습니다. 

4. 제소전화해 효력과 강점

4.1. 제소전화해란?

제소전화해란 시간과 노력이 많이 드는 소송을 하지 않고, 법원에 화해 신청을 해서 판사 앞에서 강제력이 있는 합의를 하는 절차를 말합니다. 

4.2. 제소전화해 효력

임대인과 임차인이 법원에서 합의한 화해조서는 승소판결과 동일한 효력을 가집니다. 만일 제소전화해 후에 임차인이 임대기간 만료 후 퇴거하지 않는다면, 임대인은 화해조서를 토대로 법원에 곧바로 강제집행신청을 할 수 있습니다.

4.3. 제소전화해 강점

제소전화해는 명도소송 비용의 10분의 1 정도의 비용이 듭니다. 또한 화해조서 성립까지는 4~6개월, 강제집행 신청시는 집행완료까지 1개월 정도 걸리므로 1~3년이 걸리는 명도소송에 비해 매우 신속하게 진행할 수 있습니다. 나아가 다툼이 발생해야 제소 가능한 명도소송과 달리 신청 기간에 제한이 없으므로 분쟁을 사전에 예방하는 효과도 있습니다.

5. 제소전화해 절차

제소전화해 절차는 아래와 같습니다. 

절 차 내 용
1. 신청서 작성 신청서는 임대차계약서를 토대로 작성합니다.
2. 신청서 접수 임차인 주소지 관할 법원에 신청서를 접수합니다. 신청서가 접수되면 법원에서 임차인에게 신청서 부본을 송달합니다.
3. 화해기일 출석 법원에서 화해기일을 지정하면 임대인, 임차인 양쪽이 모두 출석합니다.
4. 화해조서 송달 화해기일이 끝나면 담당 판사는 화해조서를 작성하고, 법원에서는 1~2달 후 화해조서를 송달해줍니다. 

화해조서를 받은 후 강제집행을 집행하는 절차는 아래와 같습니다.

절 차 내 용
1. 집행문 신청 법원에 집행문 및 송달증명원 발급신청을 합니다.
2. 인도집행 신청 집행문을 부여받으면 부동산 소재지의 관할법원에 있는 집행관 사무실에 인도집행 신청을 합니다.
3. 강제집행 집행관이 통지서(계고장)을 임차인에게 전달하고, 만일 임차인이 자진해서 퇴거하지 않는다면 실제로 강제집행을 하게 됩니다.

제소전화해 절차에 대해 상세한 설명이 궁금하시다면 아래 링크를 참고해주세요.

제소전화해에 관한 정보를 한 곳에 담았습니다.

  1. 제소전화해란 무엇이고, 장점은 어떤지
  2. 제소전화해 절차, 걸리는 시간, 제소전화해 후 강제집행 절차는 어떤지
  3. 준비서류와 비용은 어떤지

6. 제소전화해 필요 서류 및 비용 

6.1. 필요 서류

제소전화해 신청시 아래의 서류가 필요합니다.

목 록
  1. 임대차계약서 사본 
  2. 인감도장이 날인된 소송위임장
  3. 인감증명서 각 1부(발급 3개월내, 임대인, 임차인 모두) 
  4. 건물 또는 토지 도면 (등기부상 건물, 토지 전체를 임대한 경우에는 불필요)
  5. 법인등기부등본 (임대인, 임차인이 법인인 경우)

6.2. 비용

제소전화해에 필요한 비용은 크게 ① 공과금(인지대, 송달료, 경유증표)과 ② 변호사 수임료로 구별됩니다. 수임료는 임대인과 임차인이 절반씩 나누어 부담하는 경우가 많습니다. 

제소전화해를 변호사가 진행하며 변호사 2명이 직접 법원에 출석할 시 수임료는 통상 120~200만 원 정도입니다. 법률전문가가 서면만 작성하고 임대인·임차인이 법원에 출석하는 서비스는 100~170만 원 정도입니다.

헬프미에서 진행하시는 경우 변호사 2명이 화해기일에 출석하는 프리미엄 서비스는 40만 원 X 2 이고, 임대인과 임차인이 출석하는 베이직 서비스는 30만 원 X 2 입니다. 임대료에 따라 수수료 변동이 있으므로 정확한 금액은 견적서를 받으시는 것을 추천드립니다.   

공과금(국가 또는 공증인에게 내는 돈) 헬프미 수수료
인지대 건물 가액에 따라 다름 베이직 서비스  600,000
송달료 18,000(×인원 수) 프리미엄 서비스 800,000
경유증표 10,000    

제소전화해 견적을 신청하시면 간단한 전화통화 후 정확한 공과금과 수임료를 계산하여 이메일로 견적서를 보내드립니다. 편하게 신청주세요!

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7. 간편하고 확실하게 제소전화해 신청하기

 

7.1. 골머리썩는 임대차문제, 대형로펌 출신 부동산 전문 변호사에게 맡겨서 해결하세요!

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7.2. 헬프미란?

헬프미는 이런 곳입니다.

  • 대형로펌 출신 부동산전문 변호사가 만든 곳입니다.
  • 14,679곳의 고객이 헬프미의 법률서비스를 이용하고 있습니다.
  • 수임료가 30% 저렴합니다. (총액 비교시 확실히 저렴)
  • 제소전화해부터 강제집행까지 원스톱으로 해결해드립니다. 

 

7.3. 헬프미 이용후기

아는 분의 추천으로 이상민 변호사님을 알게 되었고 솔직히 반신반의하는 심정으로 이상민 변호사님께 상담을 신청했습니다. 변호사상담을 여기서만 받은건 아니었으니까요. 그런데 확실히 이상민 변호사님은 달랐습니다. 성의없고 본체만체 하던 변호사가 아니라, 사건에 공감해 주시고 제 심정을 이해해주셔서 마음이 풀리는 느낌이었습니다. 그리고 제가 준비해간 질문들에 대해서도 충분히 들어주시고 답까지 주셨습니다. 제가 원하는 답만 들었던 것은 아니지만 오히려 왜 그런지를 친절하게 설명해 주셔서 납득이 되었습니다. 상담비가 아까웠던 다른 상담들과 다르게 이상민 변호사님 상담은 진짜였습니다. 다시 한 번 글로나마 감사하다는 이야기 꼭 하고 싶네요. 고맙습니다!

– hoya****님

저는 지난 3월, 프리랜서 디자이너로 외주 일을 하던 중, 발주자로부터 계약서 위반 사항과 여러가지 위협적인 행동을 겪게되어 박효연 변호사님께 상담을 요청하게 되었습니다.
대학생이고 나이가 어리기때문에 계약에 있어서 부당한 일을 당하시는 분이 많을거라고 생각됩니다. 
또한 그런 부분들이 법적으로 문제가 되는지조차 모르시는 분들도 많을거구요. 저 또한 법적인 지식이 부족했고, 여러차례 심리적 압박감을 당하고 있던 상황이라 현 상황에 대한 두려움이 앞섰고 무엇보다 법적 상담을 한다는 것은 대학생인 제가 감당하기엔 부담스러운 금액일것이라는 생각 뿐이였습니다. 
그러던 중 '헬프미'서비스를 알게되었고 박효연 변호사님과 상담을 하게 되었습니다.
박효연 변호사님은 객관적인 판단은 물론이고 제가 법적인 지식이 없어 궁금했던 부분들을 속 시원히 해결해 주셨고, 제 입장을 공감을 해주시며 따뜻한 조언도 함께 해주셨습니다. 
덕분에 한달 내내 정신적으로 고통스러웠던 제가 상담 후, 한결 편해질 수 있었습니다. 
대학생과 같은 사회적 약자에게 '헬프미'는 정말 큰 도움이 되는 서비스라고 생각합니다.
박효연 변호사님께 진심으로 감사의 인사를 전하고 싶습니다. 

– ekdm*****님

어제 경찰 수사 받고 왔는데 수사 받을 당시랑 나와서 질문과 대답들을 돌이켜 생각해보니 공공의 이익을 위한 것이라서 무혐의 나올 것 같습니다. 제 예감에요. 뭐 나와봐야알겠지만 그럴 거 같아서 마음이 아주 편합니다. 살다가 운 나쁘게 나쁜 사람 만나면 제가 그런 법적 대응 해줘야 되는게 짜증나고 화나고 시간 낭비도 정말 많이 하게되지만 검색 많이 해보다가 이상민 변호사님 만나게 된게 이번 일을 잘 해결하는데 정말 큰 도움이 된 거 같습니다. 앞으로 남은 과정들도 조언해주신 걸 바탕으로 잘 해결해나가겠습니다! 제가 정말 이거 해결하느라 변호사 사무실 열군데는 더 돌아다녀봤었는데 이상민 변호사님 상담이 가장 좋았던 거 같아요!

– kako*****님

회사 내부적으로 법률 문제가 대두되어서, 이곳저곳 지인들에게 수소문을 하다보니, 주변에서 헬프미를 소개해 주셨고, 실제 인터넷으로 상담 신청 후, 원하는 일정에 상담을 예약하였습니다.

사실 일반적인 법률사무소는 변호사님이 아닌 분들이 상담을 해주시는데, 의뢰자 입장에서는 법률적 조언이 필요할때, 가능하면 변호사님과 상담을 하고 싶은것이 사실인데, 현실은 그러지 못해서 많이 주저했습니다.

그러나 헬프미에서는 변호사님과 직접 상담이, 그것도 대면 상담이 가능하다고 하여, 반신반의 하면서 상담 신청을 했으나, 결과론적으로 상담 내용과 절차, 비용에 대해서 너무 만족하고, 오길 잘했다는 즐거운 마음과 법률적 대응에 대해서 확신 및 열정을 갖게 되었습니다.

우선 상담신청을 하니, 관련 자료를 이메일로 보내주시라고 하여서, 혹시나 하는 마음이었지만, 방대한 관련 자료를 이메일로 발송하고, 대면 상담일에 방문하여 상담을 했습니다.

실제 상담을 해보니

1. 박효연 변호사님께서 분쟁건에 관하여 저희가 구두상 언급드린것도 없는데,
2. 완벽히, 오히려 저희 보다 더 상세히 분석한 것을 설명해 주셨고,
3. 현재 상대방이 주장할 내용,
4. 우리 회사가 주장할 내용,
5. 예상되는 상대방의 대응 논리
6. 우리가 취해야 할 대응 논리 및 우리가 주의해야 할 논리
7. 추후 법률 분쟁시 우리가 할 수 있는 행동 방법
8. 변호사님이 실무에서 경험한 바를 근거로, 예상되는 결과치의 Max, Min 을 제시
해 주셨습니다.

본 상담후에,
박효연 변호사님께 너무 만족하였고,
상담전에는 [ 반신반의 ] 였으나,
상담후에는 [ 확신확의 ] 가 되었습니다.

세상에는 상담료를 받고,
의뢰인의 이야기를 잘 들어주는 변호사님은 많다고 생각합니다.
(물론, 그렇지 않은 분들도 많이 계시겠지만요…)

하지만,
박효연 변호사님은 의뢰인의 이야기도 잘 들어주시고,
객관적인 분석도 잘 해주시고,
그에 따른 대책도 잘 제시해 주셨습니다.

저희도 언급해주신 사항을 기초로 좀더 준비하여,
올바른 결과를 도출할 수 있도록 노력해야 겠다는
의지를 다지게 되었습니다.

법률시장에서 새로운 분야를 개척하신다고 하던데,

지금처럼 법률적 소외계층의 사람들에게
박효연 변호사님의 따뜻한 마음과
풍부한 지식을 많이 뽐내 주세요~~~

사업 번창하시고, 항상 건강하세요…

– smar******님

이상민 변호사님 상담.. 받기까지 많은 분들 생각이 다 비슷하지 않을까 싶습니다.. 지푸라기 잡는 심정으로 절박하게.. 변호사를 찾다가 이상민 변호사님 소개를 보고.. 반신반의하다가.. 찾게 되었던 것이.. 제게는 천운이었습니다.. 쉽게쉽게 이야기해주시려고 노력하시는 모습.. 제가 잘 모르는 내용을 거듭 이야기해주시던 모습.. 정말 믿을 수 있는 변호사님을 만났다는 생각에.. 참으로 다행이었습니다.. 그동안 잠도 못자고.. 이제는 혼자 고민하지 않아도.. 될 것 같아서 정말 다행입니다.. 변호사님 정말 감사합니다.. 건강 조심하세요.. 잘 해결될 것이라고 힘을 주셔서… 정말 감사합니다..

– kjhw******님

살면서 예상하지 못한 별의별 일을 겪게 될 줄은 꿈에도 생각 못했습니다.
그러할 때에는 법률책을 뒤져보거나 무료법률상담을 해봐도 상식 수준의 짧은 대답과 실망만 남더군요!
그런 와중에 제 인생의 구원투수와 같은 헬프미에서 이상민 변호사님과 인연이 되어 힘을 얻었습니다.

법률가의 법률지식은 일반인에게는 현실적인 정보가 되었네요!
생활 속에서 건강에 대한 주치의가 있다면 법률에 대한 주치의도 있다는 걸 깨닫게 된 것 같습니다.
사건 설명을 제한된 시간과 내용량을 정리하다보니 마음도 자연스레 정리가 되더라구요!
"법은 멀고 주먹은 가깝다"가 아닌 "주먹은 멀고 법은 가깝다"처럼 그런 패러다임으로 선의의 피해자가 가까워질 수 있도록 친숙한 헬프미의 건승을 빌겠습니다.

여러 전문 분야의 변호사님들 중에 제가 처한 상황에 맞게 인연이 된 이상민 변호사님께 다시 감사드립니다.

– gath******님

이번에는 '경쟁사의 파렴치 행위에 대한 대응방안' 준비를 위해 헬프미를 찾았습니다. 
박효연 변호사님, 이번에도 성심을 다하시는 응대와 경청, 그리고 명쾌한 답변으로 문제해결에 큰 도움을 주신 것에 대해 다시 한번 감사 드립니다. 

박변호사님과 헬프미의 다른 변호사님들을 통해 벌써 네차례 도움을 받았는데, 각 이슈별로 모두 소기의 목적을 달성할 수 있는 좋은 의견들이셨습니다. 실력있는 변호사분들을 찾고, 원하는 시간에 맞춰 상담을 받고, 양질의 조언을 바로 비즈니스에 적용할 수 있어 만족도가 정말 높습니다. 그래서 주변에 자신 있게 추천 드리고 있구요. '법률시장 정보 불균형 해소'에 헬프미가 '의미 있는 대안'을 지나, 'No.1 대안'이 되실 것 같아 사업적인 측면에서도 아주 기대가 됩니다. 

***

제가 몸담고 있는 기업이 핀테크 스타트업이고, 다양한 O2O 사업과 연계돼 있어 법무 이슈가 종종 나오곤 하는데요. 인근의 법무법인이나, 지인 Pool에서도 딱히 최적의 조언자를 찾기가 쉽지 않아 늘 아쉬움이 있었지요. (매번 사무장들과 얘기하거나, 변호사분과 얘기하다 보면 해당 이슈에 대한 경험이나 이해도가 높지 않으셔서 의뢰인이 오히려 공부를 시켜 드려야 하는 경우가 많았다는^^;;) 
그런데, 헬프미 서비스에서는 변호사분들의 역량에 대한 여러 지표나 정보를 둘러보고 제일 적합한 분을 직접 고를 수 있어 시작부터가 남달랐지요. 

헬프미 플랫폼에서 도움을 주신 변호사님들 모두 만족스러우셨지만, 그 중에서도 박효연 변호사님이 제일 인상적이셨습니다. 뭐랄까요, 뭘 해도 열심히 하실 것 같은 뽀스?^^ 

헬프미 코파운더 중 여자분이 있으시다는 것도 참신해 보였는데, 사업의 시작과 도약에 있어 그 홍일점 분이 중추시라는 게 헬프미의 독특함을 대변하는 것 같다는 느낌도 드네요. 
앞으로도 초심 잃지 마시고 뜻 하시는 바 모두 성취하시기 바라구요. 진심어린 박수를 받는 혁신의 아이콘이 되시길 응원합니다.

– irum**님

 

 

월세연체 해결방법 총정리 – 계약관계, 내용증명, 공증, 소송, 제소전화해까지
5점, 11명 참여