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유치권 행사중인 아파트가 낙찰되었을때, 매수인이 채권액에서 유치권행사기간동안 차임을 공제할 수 있나요?

Published by 변호사 남기룡 on

 

Q: 변호사님!

저희 회사는 아파트 내부 인테리어 공사를 하는 업체인데요

아파트 인테리어 공사를 전부 하였고 공사비는 1억원이었는데,

집주인이 공사대금을 주지 않아

저희가 인테리어 공사를 한 집에 유치권을 행사하고 있었어요

 

 

그런데, 그 집이 경매로 넘어가서 낙찰이 되었거든요

이때부터 저희가 계속 유치권을 행사해도 되는지

의문을 가지고 있긴 했는데요

 

 

갑자기 낙찰받은 사람이 저희가 유치권을 행사하던 기간 동안

차임액을 공제한 공사대금만 받고 나가라고 하는데,

이게 맞는 건가요?

 

 

<남기룡 변호사>

 

“유치권”을 행사하고 계시는군요

유치권 대상 건물이 근저당권으로 경매로 넘어갔다면

유효여부가 문제되는데,

점유과 근저당권등기, 압류기입등기의 선후가 어떻게 되죠?

 

 

 

예, 저희는 공사대금 협상을 하다가 나중에 집을 점유하게 되었어요

그런데, 집 주인이 당시 이미 근저당권등기를 해 놓았더라구요

저희는 부랴부랴 유치권을 행사하는 것으로 하였고,

1년 정도 지나서 등기부에 경매개시등기가 되었어요

무슨 문제가 있는 걸까요?

 

 

 

예. 유치권이 유효한지를 알아보려는 것이구요

법원은 경매를 시작한다는 취지의 ‘경매개시결정기입등기’를 하게 되는데,

이 등기가 되면 그 이후에는 유치권을 비롯한

목적물교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분을 해서는 안되거든요

 

 

그럼 근저당권이 먼저 설정되면 어떻게 하느냐는 질문이 있을 수 있지만

이때는 아직 경매개시결정기입등기가 된 때가 아니라서

점유를 통한 유치권은 유효하게 성립할 수 있는 것입니다.

 

 

 

아 그렇군요 변호사님

저희 유치권은 일단 유효하긴 한 거네요?

차임을 공제하라는 주장은 맞는 건가요?

 

 

 

우선, 유치권을 행사한다고 해서,

매수인에게 피보전채권을 변제하여 달라는

청구를 할 수 있는 권리는 없습니다

다만, 매수인이 점유를 회복하려면 피보전채권을 변제하여야 하기 때문에

그와 같은 제안을 한 것 같네요

 

 

제안을 살펴보면,

판례는 유치권자가 이를 행사하면서

그 건물을 사용하는 것이 가능한지에 관하여

‘유치물 보존에 필요한 행위’라고 하여 가능하다고 봅니다.

다만, 차임액 상당 이득을 반환해야 한다고 하는데요,

 

 

반면에 유치권자는 민법 제323조에 따라 과실수취권이 있으므로,

차임을 과실로 보아 이를 공사대금에 우선 충당할 수 있을 것입니다.

즉, 차임을 먼저 공사대금으로 받는거죠

 

 

 

음….. 그럼 상대방이 얘기한 게 맞는 거네요?

제가 사용은 했지만

차임을 전부 공제하는 건 왠지 억울하네요 ㅜㅜ

변호사님 다른 내용은 없는 건가요?

 

 

 

우선 공제대상 공사대금에

공사대금채권에 대한 지연이자가 포함됩니다.

즉, 차임은 공사대금채권에 관한

비용 – 이자 –원본 순으로 충당된다는 거죠

 

 

예를들어,

공사대금이 1억이고, 월 차임이 100만원(1년 1,200만원)이면,

연6%의 이자금액 600만원에 먼저 충당되고

남은 600만원만 1억에서 공제되어

9,400만원이 되는 것입니다.

 

 

또한, 판례는 매수인은 위 공사대금에서

전소유자가 귀하에 대하여 가지게 되는 차임액에 대한

상계주장은 할 수 없다고 합니다.

전소유자의 채권이 매수인에게 이전되는 것이 아니기 때문이죠

 

 

위 예에서 경매매수 후 발생한 차임이 600만원이라면

매수인은 귀하에게 1억을 다 주어야 점유를 이전받을 수 있는 것입니다

(다만, 나머지 600만원은 전 소유주에게 지급해야겠지요)

 

 

말씀드린 내용대로 계산을 해보시면

우리가 채권에서 얼마를 공제하고 받아야 하는지를

알게 되실 겁니다.

 

 

그렇군요!

저희가 무조건 매수인 의견에 따라야 하는 건 아니군요

좋은 해결책을

알려주셔서 감사해요 변호사님!!

 

 

 

질문이 모두 해결되셨나요? 다행입니다.

좋은 하루되세요.

 

 

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Categories: 부동산

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