창업법률 가이드 : 임차권 등기명령 제도
창업에 관한 법률문제 중에서 상가임대차보호법과 관련된 세 번째 시간입니다. 지난 시간에 살펴본 대항력과 우선변제권을 이사 후에도 유지하기 위한 ‘임차권 등기명령 제도’에 대해 주택을 예로 살펴보겠습니다.

 

 

임대차기간이 만료되어서 다른 곳으로 이사를 가려고 하는데
집주인이 다음 세입자가 아직 없다고 보증금을 돌려주지 않습니다. 어떻게 해야하나요?

 

 

주택임대차보호법
제6조(임차권등기명령)
⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 제3조제1항에 따른 대항력과 제5조제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.
 
 
 
상가건물 임대차 보호법
제3조의3(임차권등기명령)
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

 

 

전세난이 갈수록 심해져서 괜찮은 집을 구하기도 힘든데, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 제때 이사를 가지 못한다면 정말 난감할 수 밖에 없는데요. 이때 상가건물(주택) 임대차 보호법에는 임차권등기 후 이사를 가도 기존의 임차인의 권리를 유지할 수 있도록 하는 제도가 마련되어 있습니다.

 

임대차계약은 “채권”이라서 임대차보증금을 지급받기 위해서는 집을 점유하고 있어야 하는 한계가 있었습니다. 이사 등으로 점유를 하지 않게 되는 것은 대항력 및 우선변제의 요건을 만족하지 못하여 대항력 및 우선변제권을 상실하게 되는 것이어서 이후에는 보증금을 반환받기가 매우 어려웠습니다.

 

임대인 개인이 그 집 외에 다른 재산을 통해서 보증금을 지급하여 줄 것을 청구하여야 하는 것인데, 보증금 지급이 문제가 된 임대인은 이미 지급하지 않을 가능성이 매우 높기 때문입니다. 그러나, 임차권등기 제도를 도입한 이후에는 보증금을 지급받지 못하고 이사를 가더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다고 규정하여 임차권등기를 경료하는 것을 통하여 실질적으로 보증금반환이 가능해진 것입니다.

 

 

몇가지 유의해야 될 점입니다.

첫번째는 임차권등기가 제대로 되었는지 확인 후에 이사를 가야합니다. 임차권 등기는 ①임대차 계약이 종료된 후에 신청 할 수 있고 ②등기에는 2주정도의 시간이 소요되니 임대차계약 종료 되는 즉시 신청해서 이사일 전에 등기를 받을 수 있도록 해 할 것입니다.

 

두번째는 임대차계약 종료시는 전세권이 아닌 ‘임차권등기명령’을 신청해야 합니다. 임차권을 등기하지 않고 전세권을 설정하고 이사를 가면 점유권을 상실하여 대항력과 우선변제권을 상실합니다(대법원 2007.6.28. 선고 2004다69741 판결참조). 그러니 꼭 임차권등기를 해야 합니다.

 

세번째는 임차보증금을 먼저 반환받은 후에 임차권등기 말소를 해야합니다. 임차보증금의 반환 의무와 임차보증금의 반환의무가 동시이행관계에 있는 것은 아니기 때문에 먼저 임차보증금을 반환 받고 임차권등기를 말소해야겠습니다(대법원 2005.6.9. 선고 2005다4529 판결참조).

 

마지막으로, 이사가는 건물에 임차권등기가 있는지 꼼꼼하게 살펴봐야 합니다. 기존 세입자가 설정한 임차권등기가 있다면 자신의 보증금을 우선변제 받을 수 없습니다. 그러니 등기부등본에 임차권등기가 설정되어 있지는 않은지 꼭 확인하시기 바랍니다. 임차인은 임차권등기명령과 임차권등기와 관련해서 든 비용을 임대인에게 청구 할 수 있으니 부담없이 임차권등기명령 제도를 활용하시길 바랍니다.

 

 

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